Bauleitplanung; 1. Änderung der Ergänzungssatzung Ebing-West - Behandlung der Stellungnahmen und Auslegungsbeschluss


Daten angezeigt aus Sitzung:  Stadtentwicklungs-, Bau- und Umweltausschuss, 15.03.2022

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Stadtentwicklungs-, Bau- und Umweltausschuss Stadtentwicklungs-, Bau- und Umweltausschuss 15.03.2022 ö beschließend 9

Beschluss

Während der öffentlichen Auslegung sowie Beteiligung Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3, Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB, in der Zeit vom 20./22.09.2021 bis einschließlich 21.10.2021 sind folgende Stellungnahmen eingegangen, die wie folgt abgewogen werden:

  • Schreiben eines Nachbarn vom 21.04.2021 mit Eingang am 23.04.2021 und 20.10.2021:
„… ich nehme auf den Zeitungsbericht in den Waldkraiburger Nachrichten vom Februar 2021 Bezug, über welchen ich erfahren habe, dass zur Ergänzungssatzung für den Bereich Ebing West ein Änderungsbeschluss zur rechtskräftigen Satzung durch den Bauausschuss gefasst wurde.
Der Geltungsbereich der Satzung soll demnach in Richtung Westen, weiter in den Außenbereich hinaus, ausgeweitet werden, um dem Antragsteller bzw. Eigentümer die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern zu ermöglichen.
Die derzeit geltende Ergänzungssatzung für den Bereich Ebing West lässt dies grundsätzlich bereits zu. Insoweit verstehe ich die nun gegenständliche Änderung so, dass die baulichen Möglichkeiten für den Antragsteller verbessert werden sollen.
Sollte die Änderung wie im Zeitungsbericht veröffentlicht zustande kommen, würden wohl auch die zukünftigen Baukörper weiter nach Westen rücken. Dies hätte zur Folge, dass auf meinem Grundstück mit einer wesentlich größeren Verschattung, insbesondere zur Abendzeit, zu rechnen wäre. Im Sinne einer nachbarschaftlichen gegenseitigen Rücksichtnahme bitte ich Sie bei der Abwägung sämtlicher Interessen auch meine Belange zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte, im Zuge der Optimierung der benachbarten Bauplätze, durch die Festsetzung eines 5 Meter breiten nicht überbaubaren Grünstreifens ein Mindestabstand zu meiner südlichen Grundstücksgrenze festgelegt oder entsprechende Baufenster in die Änderungssatzung mit aufgenommen werden. Dies wäre m.E. zudem für eine lockere, ortsübliche Bebauung förderlich.
Als unmittelbarer Grundstücksnachbar zum Änderungsbereich möchte ich mich auf diesem Wege frühzeitig zu Wort melden und mein Anliegen äußern.
…“

Abwägungsvorschlag:
Mit dem Erlass der Ergänzungssatzung für den Bereich Ebing-West im Jahr 2008 wurden Bauwünsche für Kinder verschiedener Grundeigentümer ermöglicht. Um eine größtmögliche Flexibilität bei der Bebauung zu gewährleisten, wurde auf die Festsetzung von Baugrenzen verzichtet, wobei die Abstandsflächenregelung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) einzuhalten sind. 
Das betreffende Grundstück, Flurnummer 803, ist grundsätzlich zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern geeignet. Mit der Konkretisierung der Bauprojekte, stellte sich heraus, dass sich die Erschließung der Baukörper über das Vorliegergrundstück sowie aufgrund der zu erhaltenden Bäume, schwierig gestaltet. 
Die Stadt Waldkraiburg verfolgt mit der vorliegenden Satzungsänderung das Ziel, die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu versorgen, während ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sichergestellt sowie zusätzlicher Flächenverbrauch im Sinne der Natur und kommender Generationen verhindert werden soll.
Die geplanten Bauvorhaben werden nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt, wobei die Abstandsflächenregelung einzuhalten ist.
Bei Einhaltung der Abstandsflächen sind die nachbarlichen Belange ausreichender Belichtung, Besonnung und Belüftung im Regelfall nicht verletzt, da das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme vom Landesgesetzgeber mit diesen Belangen in den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen-vorschriften konkretisiert worden ist.
Die Festsetzung eines 5 Meter breiten, nicht überbaubaren Streifens, wird daher nicht angestrebt. 

  • Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom 21.09.2021:
Erfordernisse der Raumordnung stehen der vorgelegten Satzung grundsätzlich nicht entgegen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass der Änderungsbereich der Satzung gem. Regionalplan Südostoberbayern B I 3.1.4 Z im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet 39 „Inntal von Gars a. Inn bis zur Landesgrenze“ liegt. Hier kommt den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege besonderes Gewicht zu. Diese sind im weiteren Verfahren zu berücksichtigen. Wir empfehlen eine Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde.
Diese Stellungnahme beschränkt sich auf eine Bewertung aus landesplanerischer Sicht. Sie bezieht sich nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Hierzu verweisen wir auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Abwägungsvorschlag:
Die Ergänzungssatzung wird mit integrierter Grünordnung erlassen. Es sind geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung und Lebensraumverbesserung vorgesehen. Der Versiegelungsgrad wird durch die Aufforderung zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge beschränkt. Weiterhin werden für verbleibende negative Auswirkungen entsprechende Ausgleichsmaßnahmen mit einem Ausgleichsfaktor von 0,5 festgelegt.
Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde die Untere Naturschutzbehörde sowie das Landratsamt Mühldorf mit seinen Fachstellen angehört. 

  • Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 28.08.2021:
Bodendenkmalpflegerische Belange: 
In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befinden sich folgende Bodendenkmäler: 
D-1-7740-0245 – „Untertägige spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath. Filialkirche St. Martin in Ebing“
D-1-7740-0030 „Körpergräber vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung“ 
D-1-7740-0073 – „Siedlung vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung“ 
D-1-7740-0060 – „Grabenwerk und Siedlung vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung“

Wegen der bekannten Bodendenkmäler in der Umgebung und der siedlungsgünstigen Topographie des Planungsgebietes, die sich nicht zuletzt in der hohen Dichte an Bodendenkmälern niederschlägt, sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes weitere Bodendenkmäler zu vermuten. 
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen: 
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
…“
Sonstige Inhalte der Stellungnahme sind Informationen, die für die Abwägung nicht relevant sind und werden zur Kenntnis genommen sowie an den Bauherrn weitergeleitet.

Abwägungsvorschlag:
Aufgrund vorhandener Bodendenkmäler wird folgender Hinweis in die Ergänzungssatzung aufgenommen:
„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich der Ergänzungssatzung ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“

Weitere Festsetzungen aus dem Festsetzungskatalog nach § 9 Abs. 1 BauGB werden nicht vorgenommen, zumal sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Bereich der Ergänzungssatzung nach § 34 BauGB richtet und eine Ergänzungssatzung nicht die Festsetzungsdichte eines Bebauungsplans aufweisen darf. In der vorliegenden Planung werden nur die wesentlichen Rahmenbedingungen festgesetzt.

  • Stellungnahme der Stadtwerke Waldkraiburg vom 05.10.2021:
Sparten Abwasserentsorgung/Wasserversorgung/Glasfaser- und Kupferkabelnetz:
Die Grundstücke sind, soweit die Leitungen bekannt sind, lastenfrei. Sollte bei Erdarbeiten ein (nicht bekannter) Kanal zutage kommen, sind die Arbeiten einzustellen und die Stadtwerke umgehend zu verständigen. Über die Lage privater Hausanschlussleitungen haben die Stadtwerke keine Kenntnisse.
Vor Beginn der Erdarbeiten sind Spartenpläne bei den Stadtwerken einzuholen. Der Anschluss ist kostenpflichtig.

Sparte Stromversorgung:
Es befindet sich ein Mittelspannungs- und Niederspannungs-Stromkabel im Grundstück, das nicht überbaut werden darf. Die Kabel werden von dem geplanten Bauvorhaben berührt; Die Leitungen können nicht verlegt werden. Mit den Stadtwerken ist Rücksprache zu nehmen. Vor Beginn der Erdarbeiten sind Spartenpläne bei den Stadtwerken einzuholen. Der Anschluss ist kostenpflichtig.

Sparte Fernwärmeversorgung:
Vor Beginn der Erdarbeiten sind Spartenpläne bei den Stadtwerken einzuholen. Der Anschluss ist kostenpflichtig.

Abwägungsvorschlag:
Die jeweiligen Spartenauskünfte werden zur Kenntnis genommen. In der Satzung wird bereits darauf hingewiesen, dass Baumaßnahmen vor Baubeginn mit den Versorgungsträgern abzustimmen sind sowie Spartenpläne einzuholen sind. Leitungsverlegungen gehen zu Lasten des jeweiligen Bauherrn. 
Eine Änderung im Satzungsentwurf erfolgt nicht.

  • Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim vom 12.10.2021:
1. Wasserwirtschaftliche Prüfung
1.1 Starkniederschläge
Starkniederschläge und damit verbundene Sturzfluten sind sehr seltene und kaum vorhersehbare Ereignisse, die aber bei realem Auftreten sehr große Schäden hervorrufen können. Starkregenereignisse können flächendeckend überall auftreten und werden voraussichtlich durch die Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund ist es aus unserer Sicht unabdingbar, alle Möglichkeiten zur Minimierung der potenziellen Schäden ins Auge zu fassen. Ziel muss es dabei sein, alle möglichen Wassereindringwege in das geplante Gebäude bis zu den relevanten Höhen zu verschließen. Außerdem muss durch entsprechend angepasste Nutzung der tieferliegenden Räume sichergestellt werden, dass empfindliches oder besonders wertvolles Inventar nicht durch Wassergefahren geschädigt werden kann. Auch bei Bauvorhaben, bei denen die Barrierefreiheit zu fordern ist, muss der Schutz vor eindringendem Wasser ausreichend berücksichtigt werden.

1.2 Überschwemmungsgebiet
Das Plangebiet liegt sowohl außerhalb des Überschwemmungsgebietes des Inn bei HQ100
als auch außerhalb des Risikogebietes bei HQextrem.

2. Folgerungen für die Bauleitplanung
Im Sinne einer umfassenden, nachhaltigen Vorsorge gegen Hochwassergefahren und damit verbundenen Reduktion von Risiken kann die Stadt Waldkraiburg im Rahmen der Bauleitplanung durch Festsetzungen und Hinweise einen wesentlichen Beitrag zur Sicherheit der Bürger leisten. Hinsichtlich der genannten Gefährdung halten wir folgende Festsetzungen für notwendig:
Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses geplanter Gebäude muss mindestens 25 cm über der höchsten Geländeoberkante unmittelbar am Bauvorhaben liegen. Die Gebäude sind bis zu dieser Kote wasserdicht zu errichten (Keller wasserdicht, dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Tiefgaragenzufahrten – soweit geplant, Installationsdurchführungen etc.). Soweit Tiefgaragen geplant sind, empfehlen wir für dessen Zufahrt die Anordnung einer Schwelle von 25 cm Höhe, die den Wasserzutritt verhindert. Sollten Lichtgräben für höherwertige Nutzung der Keller zugelassen werden, sind diese ebenfalls so zu konstruieren, dass weder Grundwasser noch Oberflächenwasser zutreten kann.

Abwägungsvorschlag:
Folgender Hinweis ist in die Ergänzungssatzung unter „Wasserwirtschaft“ ergänzend aufzunehmen:
„Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses der geplanten Gebäude sollte mindestens 25 cm über der höchsten Geländeoberkante unmittelbar am Bauvorhaben liegen. Die Gebäude sind bis zu dieser Kote wasserdicht zu errichten (Keller wasserdicht, dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Tiefgaragenzufahrten, Installationsdurchführungen etc.). Für Tiefgaragenzugänge (soweit geplant) wird die Anordnung einer Schwelle bis zu 25 cm Höhe empfohlen, die den Wasserzutritt verhindert. Sollten Lichtgräben für höherwertige Nutzung der Keller errichtet werden, sind diese ebenfalls so zu konstruieren, dass weder Grundwasser noch kein Oberflächenwasser zutreten kann.“

3 Hinweise
3.1 Informationen zu Hochwasser und Versicherungen
Planer und Bauherren werden auf die dauerhaft verbleibenden Starkregenrisiken ausdrücklich hingewiesen.
Hierzu möchten wir auf die Arbeitshilfe des StMUV und StMB zu „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ sowie die Empfehlung „Wassersensible Siedlungsentwicklung“ für ein klimaangepasstes Regenwassermanagement aufmerksam machen. Informationen unter: Wassersensible Siedlungsentwicklung (bayern.de) Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen. (weitere Informationen: www.elementar-versichern.de) Wir raten dringend zu einer wassersensiblen Bauleit- und Gebäudeplanung. Zur Verbesserung des lokalen Mikroklimas sowie um einen Beitrag zur Vorsorge vor Klimaänderungen zu leisten, sind Flachdächer sowie Garagen zu begrünen. Auf ausreichende breitflächige Verdunstungs- und Versickerungsanlagen ist im Sinne der A102 zu achten.

3.2 Vorsorgender Bodenschutz
Aus Sicht des vorsorgenden Bodenschutzes ist grundsätzlich darauf hinzuweisen, dass bei einer Bebauung der Fläche die Entsorgung von Bodenmaterial frühzeitig geplant werden soll, wobei die Vermeidung von Bodenaushub bzw. die Wiederverwendung von Bodenmaterial innerhalb der Baufläche zu bevorzugen ist. Zum Schutz des Bodens vor physikalischen und stofflichen Beeinträchtigungen (insbesondere des Mutterbodens nach § 202 BauGB), ist der belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterboden getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und einer möglichst hochwertigen Nutzung zuzuführen. Zu berücksichtigen sind hierbei die DIN 18915 und die DIN 19731. Wir bitten weiterhin das Merkblatt „Bodenkundliche Baubegleitung – Leitfaden für die Praxis“ des Bundesverbandes Boden e.V. zu beachten, in welchem Hinweise, etwa zur Anlage von Mieten, zur Ausweisung von Tabuflächen, zum Maschineneinsatz, zur Herstellung von Baustraßen sowie zu den Grenzen der Bearbeitbarkeit und Befahrbarkeit gegeben werden sowie die Hinweise in der DIN 19639.

Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise 3.1 und 3.2 werden zur Kenntnis genommen und an die Eigentümer zur Berücksichtigung bei der Bauausführung weitergegeben. Eine Änderung des Planentwurfs erfolgt nicht.

  • Stellungnahme des Landratsamtes Mühldorf a. Inn vom 22.10.2021:
Naturschutz und Landschaftspflege:
Aus naturschutzfachlicher und -rechtlicher Sicht bestehen grundsätzlich keine Einwände
gegen die 1. Änderung der Ergänzungssatzung "Ebing West". Auf zwei Formalitäten bzw.
Unstimmigkeiten wird hingewiesen:
  1. Die Wahl des Kompensationsfaktors von 0,5 ist nicht begründet. Dadurch bleibt
unersichtlich, ob die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen ausreichend sind.
  1. Die Angaben zur Größe der Ausgleichsflächen sind im Plan und den Festsetzungen
im Plan z.T. unterschiedlich (1.000 m² vs. 932,5 m² & 500 m² vs. 587,5 m²). Diese
Ungenauigkeit sollte korrigiert werden.

Verfahren:
Unsere bisherigen Stellungnahmen zu diesem Verfahren endeten am 02.09.2009. Danach
haben wir von dem Verfahren keine Unterlagen mehr. Der Abschluss des damaligen
Verfahrens wurde uns nicht bekannt gegeben. Wir denken, dass die damalige Satzung nicht
abgeschlossen wurde, somit kann das laufende Verfahren nicht die 1. Änderung sein.
Wir bitten um Prüfung.

Abwägungsvorschlag:
Die Wahl des Ausgleichsfaktors von 0,5 wird ergänzend dadurch begründet, dass es sich im Bestand um intensiv genutztes Grünland bzw. strukturarme Nutzgärten teilweise mit Gehölzbestand handelt. Die auszugleichenden Flächen werden nach dem Bayerischem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ in die Kategorie I (Gebiete geringer Bedeutung für Natur und Landschaftsbild) eingestuft.
Die neue Bebauung weist mit einer GRZ von 0,3 einen niedrigen bis mittleren Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad (Typ B) auf. Der Kompensationsfaktor kann bei einem Gebiet der Kategorie I zwischen 0,2 bis 0,5 gewählt werden. Es wird ein Wert von 0,5 für die auszugleichenden Flächen festgelegt. 

Die Angaben zur Größe der Ausgleichsflächen werden in der Satzung entsprechend der berechneten Größen laut Begründung angepasst.

Die Ergänzungssatzung für den Bereich Ebing-West wurde am 16.09.2009 als Satzung beschlossen und am 14.10.2009 ortsüblich bekannt gemacht. Die rechtskräftige Satzung wird dem Landratsamt Mühldorf umgehend übermittelt.

  • Auf Vorschlag der Verwaltung werden folgende Änderungen vorgenommen:
  • Die „vorgeschlagene Grundstückszufahrt“ der Flur-Nr. 803 wird nach Süden verlegt, zumal die Fläche des Vorderliegergrundstückes in diesem Bereich bereits versiegelt ist.
  • Der „zu erhaltende Baum“ auf Flur-Nr. 803 im Bereich der südlichen Ortsrandeingrünung ist zwischenzeitlich nicht mehr erhaltenswert und an geeigneter Stelle innerhalb der Ortsrandeingrünung in Richtung Westen neu zu pflanzen. Für die Ersatzpflanzung ist die „Liste gebietsheimischer Gehölze: Gebiet Alpen & Alpenvorland“ zu verwenden.
  • Der Geltungsbereich der Flur-Nr. 803 wird entsprechend des beiliegenden Entwurfs um 5,0 Meter nach Süden erweitert. Die Planung ist hinsichtlich des Ausgleichsbedarfs sowie der Ortsrandeingrünung anzupassen.


Die Ergänzungssatzung Ebing-West ist entsprechend der Beschlussfassung zu überarbeiten und erneut (verkürzt) auszulegen.

Die Verwaltung wird beauftragt, das entsprechende Verfahren fortzuführen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Datenstand vom 22.03.2022 14:45 Uhr