Während der erneuten öffentlichen Auslegung des Planentwurfes gemäß §§ 13, 13 a, 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 25.12.2019 bis einschließlich 16.01.2020 sind Stellungnahmen eingegangen, die wie folgt abgewogen werden:
- Schreiben des Bay. Landesamtes für Denkmalpflege vom 13.01.2020:
In der Stellungnahme wird darauf hingewiesen, dass das Plangebiet sich im Bereich des ehem. Rüstungswerks Waldkraiburg ("Fichte II"), Deutsche Sprengchemie GmbH (1938-1945) befindet. Trotz der teilweise vorhandenen Bebauung sind untertägig erhaltene bauliche Reste aus der Nutzungszeit als Rüstungswerk zu vermuten. Bei diesen baulichen Resten handelt es sich um Bodendenkmäler im Sinne des Art.1 BayDSchG in Verbindung mit Art.7 BayDSchG, weshalb Bodeneingriffe jeglicher Art zumindest einer vorherigen Erlaubnis nach Art.7.1 BayDSchG bedürfen, worauf wir hinzuweisen bitten.
Der vorgenommene Hinweis auf die Meldepflicht nach Art.8.1-2 BayDSchG ist in keinem Falle ausreichend. Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Abwägungsvorschlag:
Bereits zu Beginn der Überplanung wurde nach möglichen Denkmälern im Planungsbereich recherchiert. Nach Auskunft des Stadtarchivars und laut vorhandener Bauakten befand sich im Planungsgebiet ein Wohlfahrtsgebäude. Für den Neubau im Jahre 1966 wurde der Bestandskeller sehr wahrscheinlich mitverwendet. Über eine Bunkeranlage liegen uns keine Erkenntnisse vor. Auch Seitens des LRA Mühldorf am Inn gab es hierzu keine Hinweise.
Der bereits aufgenommene Hinweis im Textteil des Bebauungsplanentwurfes wird um den kursiv hervorgehobenen Text ergänzt:“ Bunkerreste: Auf der Flur-Nr. 1191/3 der Gemarkung Waldkraiburg könnten sich Bunkerreste im Boden befinden, die nicht im vorhandenen Kartenmaterial der Stadt dargestellt sind. Für Bodeneingriffe jeglicher Art ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“
Am 02.03.2020 fand eine weitere Informationsveranstaltung mit dem Bauherrn und den anliegenden Grundstückseigentümern. Dabei wurde die überarbeitete Hochbauplanung seitens des Bauherrn erläutert. Bei der modifizierten Planung wurden die Belange der Anrainer nicht außer Acht gelassen. Folgende Änderungen der Planung werden vorgenommen:
- In der Festsetzung 4.1.3. des Bebauungsplanes wird bestimmt, dass die ges. Abstandsflächen nach BayBO einzuhalten sind. Im Zuge der Eingabeplanung sind die Abstandsflächen darzustellen und einzuhalten.
Zur Klarstellung wird die Festsetzung:“…die Abstandsflächen sind nach Süden, Norden und Westen einzuhalten.“ in „Die Abstandsflächen der Bebauung auf der Flur-Nr. 1191 zur Flur-Nr. 1191/3, Gemarkung Waldkraiburg, werden bis zur Grundstücksgrenze verkürzt. Die Fläche der Tiefgarage einschl. der anschließenden Nebengebäude darf in der Abstandsfläche des Wohngebäudes auf der Flur-Nr. 1191/3, Gemarkung Waldkraiburg, liegen" geändert.
Die Begründung wird zu diesem Punkt entsprechend ergänzt.
- Feuerwehrzufahrt und Stellplätze auf der Flur-Nr. 1191/3, Gemarkung Waldkraiburg, sind mit wasserdurchlässigen Bodenbelägen auszuführen;
- Die Wandhöhe der III-geschossigen Bauweise wird (bisher 9,50 m) mit max. 9,00 m festgesetzt;
- Die Festlegung der Bauweise (offen oder geschlossen) muss gem. § 22 BauNVO im Bebauungsplan nicht zwingend geregelt werden. Die max. Länge des Gebäudes wird durch die Baugrenzen und die Abstandsflächen definierzu.
- Die Festsetzung 4.1.4. „Bauliche Gestaltung der Dachkanten“ wird wie folgt ergänzt:
Auf der Westseite und der Südseite der III-geschossigen Bebauung ist die Dachkante des dritten Geschosses um mind. 1,60 m nach innen versetzt auszuführen.
Die Festsetzung 5.2 Tiefgaragen, Mittel- und Großgaragen wird um die Konkretisierung für die oberirdische Tiefgaragenzufahrt erweitert. Diese wird auf eine Grundfläche von max. 60m² begrenzt. Angrenzend kann eine Nebenanlage (z.B. Müllsammlung, Fahrradabstellmöglichkeit) mit einer max. Grundfläche von 30m² errichtet werden.
Weitere Nebenanlagen (z.B. für Fahrräder) werden auf eine Größe von 15 qm begrenz und dürfen nur bei den jeweiligen Hauseingängen errichtet werden. Die Wandhöhe der Nebenanlagen wird entsprechend Art. 6 BayBO auf 3 m begrenzt.
- Die im aktuellen Planentwurf dargestellten privaten Stellplätze entlang der Porschestraße werden zu Gunsten der Leichtigkeit des Verkehrs herausgenommen. Die Fläche wird als öffentliche Verkehrsfläche dargestellt.
Im Rahmen der Überplanung des Gebietes wurde Seitens der Bauverwaltung ein Ingenieurbüro beratend zur Verkehrssituation hinzugezogen. Laut Aussagen des Fachbüros wird in jedem Fall bei Nachverdichtungen der Verkehr zunehmen. Jedoch lassen sich derzeit keine Anzeichen auf spürbare negative Auswirkungen durch die angedachte Bebauung erkennen.
- Seitens des Bauherrn wurde eine Ermittlung und Beurteilung der Geräuschimmissionen an der benachbarten Bebauung durch den Betrieb einer Anwohnertiefgarage (28 Stellplätze) und Anwohnerparkplätzen (Schallimmissionsprognose) veranlasst.
Die Begutachtung der Ist/Sollsituation hat ergeben, dass unter Berücksichtigung der zugrunde gelegten Emissionsansätze der zulässige Immissionsrichtwert der TA Lärm für Allgem. Wohngebiet von 55 dB(A) im Tagzeitraum an allen maßgeblichen Immissionsorten um mind. 6 dB unterschritten wird.
Auch die gem. TA Lärm im Tagzeitraum zulässigen kurzzeitigen Geräuschspitzen werden ebenfalls deutlich eingehalten.
Auch der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Allg. Wohngebiet von 40 dB(A) nachts wird deutlich unterschritten; auf der Höhe Porschestraße 27, gegenüber der Tiefgarageneinfahrt um 6 dB und auf der Höhe Porschestraße 40 (Bestandsgebäude im Planungsgebiet) um 2 dB.
Die gem. TA Lärm zulässigen kurzzeitigen Geräuschspitzen von 60 dB(A) nachts werden infolge von Heck- bzw. Kofferraumklappenschließen an den Immissionsorten Porschestraße 40 um bis zu 11 dB und am Immissionsort Porschestraße 27 um bis zu 1 dB überschritten.
In Abschnitt 10.2.3 der Pakplatzlärmstudie des Bay. Landesamtes für Umwelt wird in Bezug auf Parkplätze in Wohnanlagen folgende Aussage getroffen:
,,Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Stellplatzimmissionen auch in Wohnbereichen gewissermaßen zu den üblichen Alltagserscheinungen gehören und dass Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem von Wohnbebauung geprägten Bereich keine erheblichen, billigerweise unzumutbaren Störungen hervorrufen. Vgl. hierzu u.a. den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg vom 20.07.1995, Az. 3 S 3538/94. [. . .] In o.g. Beschluss wird die Auffassung vertreten, dass Maximalpegel nicht zu berücksichtigen sind. Aus fachlicher Sicht ist zu betonen, dass die prognostizierten Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen (,,Maximalpegelkriterium") durch derartige Schallereignisse auf Planungsmängel im Bereich des Immissionsschutzes hinweist. Daher sollte eine verbesserungsbedürftige Planung z.B. durch eine Verlegung der Zufahrt oder der störendsten Stellplätze [. . .] auf den Stand der Technik (vgl.§ 3 Abs. 6 BlmSchG) gebracht werden." ([2], S. 84).
Die vorhandenen Geräuscheinwirkungen wurden durch die in Abschnitt 5.2 genannten Schallschutzmaßnahmen bereits auf ein Mindestmaß beschränkt. Da die maßgeblichen Pegelspitzen im oberirdischen Stellplatzbereich auftreten, sind weitere technische Schallschutzmaßnahmen zur Senkung der Geräuschemissionen nicht möglich. Aufgrund der örtlichen Begebenheiten ist eine Vergrößerung der Schutzabstände ebenfalls nicht realisierbar: Da es sich um ein Bauvorhaben und eine Umgebung mit fast ausschließlicher Wohnnutzung handelt, existieren keine Gebäudebereiche, die eine Situierung der Stellplätze mit deutlich größeren Schutzabständen ermöglichen würden. Die gegebenen Schutzabstände ·entsprechen den typischen innerstädtischen Abständen zwischen Straßenverlauf und Gebäudefassade. Bei regulären Pkw-Vorbeifahrt auf der angrenzenden Porschestraße sind regelmäßig vergleichbare kurzzeitige Geräuschspitzen zu erwarten.
Insofern kann die Auffassung vertreten werden, dass die Planungen dem Stand der Lärmminderungs-technik entsprechen und die prognostizierten Überschreitungen der zulässigen kurzzeitigen Geräusch-spitzen keinen Planungsmangel bzw. erhebliche Störung darstellen.
Das gesamte Gutachten des Ingenieurbüros KURZ UND FISCHER GmbH, Feldkirchen-Westerham vom 08.07.2020 wird dem Bebauungsplan als Anlage beigelegt. Die zusammengefassten Ergebnisse werden in den Begründungstext übernommen.
Abwägungsvorschlag:
Die o.g. Änderungen des Bebauungsplanes werden übernommen.
- Schreiben eines Anliegers vom 14.01.2020:
In der Stellungnahme werden erneut Einwände gegen die Planung vorgebracht, die bereits mit Schreiben vom 28.12.2017 und 29.07.2019 dargelegt wurden. Im Wesentlichen handelt sich um:
- Die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen werden nicht eingehalten;
- Die Grund- und Geschoßflächenzahl werden nicht eingehalten;
- Die genannten Punkte belegen, dass das neu zu errichtende Gebäude mehr als erdrückend wirkt und sich daher nicht in die vorhandene Bebauung einfügen wird.
Der Punkt: Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Abstandsflächen wurde zuletzt mit Beschluss vom 20.22.2019 mit folgendem Wortlaut abgewogen:
„Im Textteil zum Planentwurf wurde die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen (BayBO) auf eigenem Grundstück zu den südlich, westlich und nördlich des Plangrundstücks liegenden Nachbargrundstücken festgesetzt. Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe des zu errichtenden Gebäudes; das heißt, die tatsächliche max. Wandhöhe hängt von der Entfernung des Gebäudes zur Grundstücksgrenze, der Abstandsfläche, ab.
Auch die Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsfläche zum Bestandsgebäude wurde im Bebauungsplan geregelt und begründet. Art 7 Abs. 1 BayBO eröffnet die Möglichkeit, durch eine städtebauliche Satzung (z.B. einen Bebauungsplan) Abweichungen von den Abstandsflächen zuzulassen. Bei Einhaltung der Abstandsflächen sind die nachbarlichen Belange ausreichender Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie die Begrenzung der Einsichtsmöglichkeiten im Regelfall nicht verletzt, da das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme vom Gesetzgeber mit diesen Belangen in den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften konkretisiert worden ist.
Die geplante Bebauung des ortszentrumsnahen Bereiches entspricht den Zielen des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK) die eine nachhaltige und verträgliche Nutzung gerade auch im Hinblick auf das innerstädtische Wohnangebot ermöglicht.
Die Stadt Waldkraiburg steht bei ihrer zukünftigen Entwicklung einer Reihe städtebaulicher Herausforderungen gegenüber. Knapp 3 Jahre hat die Erarbeitung eines Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK) gedauert, das auch von Bürgern mitgestaltet und immer wieder öffentlich präsentiert wurde. Das Ziel, Ressourcen – und flächensparende Siedlungsentwicklung mit Fokus auf Nachverdichtung, Innenentwicklung, Gewerbekonversation und Ortsrandabrundung wird folgt dargestellt: „Aufgrund beschränkter Flächenverfügbarkeit wird eine intensivere Innenentwicklung und Nachverdichtung im Sinne einer Aktivierung von Baulücken, Brachen und untergenutzten Grundstücken angestrebt“. Somit verfolgt die im Bebauungsplan angestrebte Bebauung das städtebauliche Ziel, der flächensparenden Nachverdichtung und Entwicklung, die in diesem, durch den Stadtrat beschlossenen Konzept als Zielrichtung vorgegeben wird.“
Abwägungsvorschlag:
Zu den Abstandsflächen kann es nach dem Bebauungsplan nicht zu einer Überschreitung der Mindestabstandsflächen gem. Art. 6 BayBO zu Lasten der Nachbarn kommen, denn ausweislich der textlichen Festsetzung Nr. 3.4 und 3.5 ist davon auszugehen, dass die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen nicht von der Einhaltung womöglich strengerer Regelungen des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrechts (Art. 6 BayBO) entbinden. Die heute in Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO verortete Regelung, wonach Festsetzungen in einem Bebauungsplan, nach denen bauliche Anlagen abweichend von der Bauordnung festgelegten Abstandsflächentiefen zulässig sind, grundsätzlich gegenüber den bauordnungsrechtlichen Anforderungen vorrangig sind, sofern die Stadt in der Satzung nicht ausdrücklich die Geltung der regulären Abstandsflächentiefen anordnet, ist insofern eindeutig.
Der Punkt Überschreitung der Grund- und Geschoßfläche wurde ebenfalls zuletzt mit Beschluss vom 20.22.2019 mit folgendem Wortlaut abgewogen:
„Die in der BauNVO (Baunutzungsverordnung) festgelegte Höchstmaß für die Grundflächenzahl (gibt an, wie viel qm Grundfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind) im Allgemeinen Wohngebiet liegt bei 0,4, diese kann bis zu 50 % für die Errichtung von Garagen, Stellplätzen Zufahrten, Nebenanlagen, baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
Auch das Höchstmaß der Geschossflächenzahl (gibt an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind) wird in der BauNVO geregelt und setzt im Allgemeinen Wohngebiet 1,2 als Obergrenze fest. Die Regelung im Bebauungsplan hält die gesetzlichen Vorgaben ein.“
Das der vorgebrachte Punkt mit der erdrückenden Wirkung wurde zuletzt mit Beschluss vom 20.22.2019 mit folgendem Wortlaut abgewogen:
„Sollte das geplante Vorhaben eine „erdrückende Wirkung“ gegenüber dem Gebäude des Nachbarn ausüben, kann in extremen Sonderfällen von Rücksichtslosigkeit der Planung ausgegangen werden. Dazu muss aber das eine Gebäude derart übermächtig sein, dass das „erdrückte“ Gebäude nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird. Dafür setzt die Rechtsprechung voraus, dass eine bauliche Anlage dem Nachbarbau förmlich „die Luft nimmt“ und für dessen Bewohner das Gefühl des „Eingemauert seins“ oder einer „Gefängnishofsituation“ entstehe. Immer ist dies eine Frage der Einzelfallbewertung. Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 13.3.1981, Az.: 4 C 1.78) fand ein zwölfgeschossiges Gebäude erdrückend, das im Abstand von 15 Metern zum zweigeschossigen Wohnhaus eines Nachbarn errichtet werden sollte und bereits genehmigt war. Doch laut Gericht war die Beeinträchtigung dem Nachbarn nicht zuzumuten, da die Situation bisher durch eine im Wesentlichen zwei- und dreigeschossige Wohnbebauung geprägt war.“
Die bereits vorgenommene Abwägung wird weiterhing vollumfänglich vertreten.
- Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei Bauer und Volpert, Burghausen, vom 13.01.2020:
(Die Kanzlei vertritt einen Anlieger an der Prießnitzstraße, Waldkraiburg)
Im Schreiben wird auf folgende Punkte eingegangen:
- Das Planfeststellungsverfahren erfolgt weiterhin rechtsfehlerhaft. Sowohl Ende November als auch mind. bis Mitte Dezember lagen die Planunterlagen nicht öffentlich aus. Die Auslegungsfrist von einem Monat gem. §§ 13 a Abs. 2, 13 Abs 2, 3 Abs. 2 BauGB wurde nicht gewahrt. Die tatsächliche kurze Auslegung wurde genau in den Zeitraum der Feiertrage ab Weihnachten sowie der Ferienzeit gelegt. Es drängt sich der Verdacht auf, dass dies bewusst so gesteuert wurde, damit die Betroffenen während einer Abwesenheit über die Feiertage keine bzw. nur eine eingeschränkte Möglichkeit der Kenntnisnahme und des Vorbringens von Einwendungen erhalten. Der Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes erfolgte schließlich bereits am 20.11.2019.
Abwägungsvorschlag:
In der Zeit, seit Beschlussfassung über eingegangene Stellungnahmen im Auslegungsverfahren am 20.11.2019 bis zur erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB, wurde der Bebauungsplan entsprechend des Beschlusstextes überarbeitet.
Die Bekanntmachung über die erneute öffentliche Auslegung wurde am 18.12.2019, eine Woche vor Fristbeginn, veröffentlicht. Im Bekanntmachungstext wurde auch darauf hingewiesen, dass diese präkludiert stattfindet, das heißt, dass Stellungnahmen nur zu geänderten oder ergänzten Teilen des Planentwurfes schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden können. Im Bekanntmachungstext wurde auch darauf hingewiesen, dass alle Unterlagen zum laufenden Bauleitplanverfahren während der Auslegungsfrist auch auf der Homepage der Stadt eingesehen werden können. Der Auslegungszeitraum wurde nicht, so wie im Schreiben vermutet, gezielt über die Feiertage gelegt, sondern so zeitnah wie möglich nach der Beschlussfassung.
2. Die Bekanntmachung vom 17.12.2020 über die erneute öffentliche Auslegung ist wegen der Widersprüchlichkeit des Geltungsbereiches unwirksam. In der Bekanntmachung wurde die Flur-Nr. der Porschestraße, als Erschließungsstraße, nicht erwähnt.
Die Unklarheit ist auch von großer Relevanz, zum Beispiel bei der Frage der ausreichenden Erschließung des Plangebiets. Die Porschestraße ist bekanntlich im gesamten Bereich sehr eng und jedenfalls für die hinzukommende umfangreiche Bebauung mit 20 weiteren Wohnungen unzureichend. Neben Parkplatzproblemen im öffentlichen Verkehrsraum (trotz Einplanung der Tiefgarage sind diese Stellplätze zum Beispiel für Besucher nicht ausreichend, da sie nur einen Teil der benötigten Stellflächen für die Bewohner selbst abdecken) ist daher auch mit Schwierigkeiten im Begegnungsverkehr auf Höhe des Grundstücks unserer Mandanten zu rechnen, der auch entsprechenden Lärm verursacht. Hinzu kommt, dass das Plangrundstück auch in Bezug auf die fußläufige Erreichbarkeit nicht hinreichend erschlossen ist.
Wegen der vorgenannten Mängel der Bestimmtheit ist daher der Bebauungsplan unwirksam. Genauso unwirksam ist die Bekanntmachung vom 17.12.2019, weil dort aus den vorgenannten Gründen nur ein beschränkter, kleinerer Teil der Flächen als Planungsfläche beschrieben wird, als dies laut der Plandarstellung im Bebauungsplanentwurf der Fall ist. Aufgrund unwirksamer Bekanntmachung beginnen auch die Auslegungs- und Einwendungsfristen nicht zu laufen.
Abwägungsvorschlag:
Der Bebauungsplan, als verbindlicher Bauleitplan, wird gem. § 10 BauGB als Satzung erlassen. Er erhält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Darin wird u.a. auch der konkrete Bereich bestimmt in dem geregelt ist, ob und was für eine Bebauung zulässig ist. Das ist durch die Festsetzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes hinreichend bestimmt worden.
Der mit der Bekanntmachung der Auslegung eines Bebauungsplans erstrebten Anstoßfunktion kann auch dann genügt sein, wenn sich ihr die Abgrenzung der zu überplanenden Grundstücke nicht eindeutig entnehmen lässt.
Die Porschestraße ist im Planungsbereich keine durchgängige Anliegerstraße sondern eine reine Stichstraße, welche lediglich den dortigen Anwohnern zur Erschließung ihrer Garagen- und Stellplatzflächen auf den Grundstücken dient. Somit ist hier nur mit dem üblichen Anliegerverkehrsaufkommen zu rechnen. Im Planungsgebiet ist derzeit kein Gehsteig vorhanden. Die fußläufige Erschließung des Gebietes hat bisher gut funktioniert und es sind keine Gründe ersichtlich, die auf ein Verkehrschaos nach der Realisierung der Bebauung hindeuten.
Auf der Grundlage des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in Verbindung i.V.m. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) erließ die Stadt Waldkraiburg bereits vor Jahren eine Satzung über die Herstellung und Ablösung von Stellplätzen und aktualisiert diese in regelmäßigen Zeitabständen, zuletzt im April 2019. Die Satzung gilt für das Stadtgebiet mit Ausnahme der Gebiete, für die verbindliche Bebauungspläne mit abweichenden Stellplatzfestsetzungen gelten.
Die Anwendung dieser Satzung wurde im Bebauungsplan Nr. 126 explizit festgesetzt.
3. Die gesetzlichen Abstandsflächen werden nicht eingehalten. Gemäß der Planung darf der 4-stöckige Gebäudeteil eine Wandhöhe von bis zu 11,75 m aufweisen. Gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 1 Bayerische Bauordnung ist diese volle Wandhöhe als Abstandsfläche einzuhalten. Gemäß dem Plan beträgt der Abstand aber nur 6 m. Es liegt daher ein erheblicher Abstandsflächenverstoß im Umfang von 5,75 m vor.
Das 16-Meter-Privileg, wonach nur die Hälfte der Wandhöhe als Abstandsfläche ausreichend wäre, kommt nicht zur Anwendung, weil die Außenwand des Gebäudes mit 50 m Länge deutlich über die Höchstgrenze gemäß Art. 6 Abs. 6 Bayerische Bauordnung hinausgeht. Der 4- und der 3-geschossige Gebäudeteil können insoweit auch nicht fiktiv als 2 Gebäude bzw. 2 verschiedene Außenwände im Sinne des Abstandsflächenrechts beachtet werden. Der Wortlaut des Gesetzes ist eindeutig. Im Übrigen sind die beiden Gebäudeteile auch funktionell untrennbar miteinander verbunden, unter anderem weil die Wohnungen des 3-geschossigen Teils über den Eingang und den Aufzug in dem 4-geschossigen Teil erreichbar sind.
4. Auch die gesetzlichen Abstandsflächen zwischen dem Bestandsgebäude im Plangebiet und dem neuen möglichen Gebäude werden nicht eingehalten. Der Abstand zwischen den Gebäuden beträgt, schräg verlaufend, 13 m bis 16 m. Nach dem die Abstandsfläche für das Gebäude A 11m und die für das Gebäude B 11,75 m beträgt, überschneiden sich die Abstandsflächen um mehrere Meter.
Die Thematik Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Abstandsflächen wurde bereits im Beschlusstext behandelt (siehe oben). Auch mit Beschluss vom 20.22.2019 abgewogen (Wortlaut siehe Beschlusstext unter Schreiben eines Anliegers vom 14.01.2020).
5. Das Höchstmaß der GRZ und GFZ wird nicht eingehalten. Bei der Grundfläche wurden offenbar die Stellplätze und die Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen aber auch die Tiefgarage nicht mitgerechnet, § 19 Abs. 4 BauNVO. Bei der Geschoßflächenzahl wurden offenbar die Terrassenflächen nicht mitgerechnet, was fehlerhaft ist, § 20 Abs. 3 BauNVO; der Ausnahmetatbestand des § 20 Abs. 4 BauNVO liegt nicht vor. Die GFZ wird bereits ohne Berücksichtigung der Tatsache, dass Müllhäuschen, Fahrradschuppen und Tiefgaragenzufahrt in der Berechnung fehlen, um fast 12 % überschritten.
Abwägungsvorschlag:
Das Höchstmaß der Grundflächenzahl (GRZ) in einem Allgemeinen Wohngebiet darf laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) 0,4 und dass der Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2 nicht überschreiten.
§ 19 Abs. 4 BauNVO regelt, dass die GRZ um 50 %, höchstens bis 0,8 für z.B. Stellplätze, Zufahrten, etc. überschritten oder im Bebauungsplan auch abweichende Bestimmung getroffen werden kann.
Im Bebauungsplan wurden die Höchstwerte laut BauNVO und darüber hinaus festgesetzt, dass die Fläche der Tiefgarage bei einer Mindesterdüberdeckung (Vegetationsschicht) von 60 cm nicht zur GRZ hinzugerechnet wird.
Die Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) wird dem Einzelbauantrag beigelegt.
6. Die Abwägungsentscheidung ist fehlerhaft. Angesichts der Tatsache, dass in der Stadtratssitzung die Behandlung der Einwendungen sowie die Vorstellung des geänderten Plans weniger als 5 Minuten Zeit beanspruchte, erscheint fraglich, ob überhaupt ein Abwägungsvorgang stattfand. Es scheint, dass die Entscheidung vielmehr von der Verwaltung getroffen wurde. Aufgrund der Anmerkung in der Gemeinderatssitzung "Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand" beruht die Planung offenbar eher auf vagen Hoffnungen als auf einer fachlich abgewogenen Entscheidung.
Unabhängig davon ist nicht nachvollziehbar und auch in der Begründung des Bebauungsplans und seiner Änderungen ist nichts dazu aufgeführt, weshalb trotz wiederholter Einwendungen von Nachbarn, unter anderem unserer Mandantin {Massivität/große Höhe des Nachbargebäudes), im Vergleich zur 2. Planzeichnung {Stand der Änderung vom 30.11.2018) die zulässige Höhe des Nachbargebäudes sogar noch erhöht wurde. Im vorgenannten früheren Bebauungsplan ist im Planteil bezüglich des gegenüber den Wohnhäusern unserer Mandantin geplanten Gebäudeteils die Wandhöhe des 4-geschossigen Teils mit 11,50 m und des 3- geschossigen Teils mit 9 m vorgegeben, während dies inzwischen 11,75 m und 9,50 m sind.
Abwägungsvorschlag:
Die Mitglieder des zuständigen Gremiums erhalten rechtzeitig vor der jeweiligen Tagung die Sitzungsunterlagen und haben daher vorab die Möglichkeit, sich mit der zu behandelnden Materie zu befassen. Die Qualität einer fachlichen Entscheidung hängt nicht zwangsläufig von der Beratungsdauer- oder -intensivität ab.
Die Höhe der Gebäude wurde bereits im Beschlusstext (siehe oben) abgehandelt.
7. Abwägungsfehlerhaft ist die Planung auch deshalb, weil hinsichtlich der Anzahl der Stellplätze lediglich auf die Mindestanzahl gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt verwiesen wird. Danach ist ein Stellplatz für eine Wohnung bis 75 m2 und 2 Stellplätze bei einer Wohnung über 75 m2 vorzusehen. Daraus ist bereits ersichtlich, dass Stellplätze für Besucher bereits gar nicht eingeplant sind. Die Satzung trägt auch nicht der Tatsache Rechnung, dass in vielen Familien heutzutage 2 oder gar 3 PKW benutzt werden. Der Stellplatzbedarf wird damit unter Verweis auf die Stellplatzverordnung auf ein absolutes Mindestmaß beschränkt. Dies wird jedoch den Bedürfnissen sowie den Umständen des Einzelfalls vor Ort nicht gerecht. Die geplante Satzung erlaubt einen großen Wohnblock mit 20 neuen Wohnungen; der gesamte Stellplatzbedarf für Besucher wird überhaupt nicht abgedeckt. Dieser ist vor allem auch in der Umgebung nicht vorhanden. Die öffentliche Straße ist hierzu völlig ungeeignet und ohnehin äußerst schmal. Hinzu kommt, dass der benachbarte Wohnblock ebenfalls einen hohen Stellplatzbedarf hat, der vor Ort nicht durch ausreichende Stellplätze auf dem Grundstück abgedeckt ist. Bei Umsetzung der Planung ist daher eine chaotische Parksituation absehbar.
Erst recht aus dem Grund, dass der Bebauungsplan zur Innenentwicklung und mit 2 großen Wohnblöcken auf engem Raum unter Nichteinhaltung der Abstandsflächen zwischen diesen Wohnblöcken aufgestellt wird, hätte bei einer derart dichten Bebauung dem Stellplatzbedarf ein besonderer Stellenwert beigemessen werden müssen. Tatsächlich hat man sich in der Planung insoweit keine weiteren Gedanken gemacht.
In Folge dieser fehlerhaften Planung befürchten die Mandanten, dass es auch in der Nachbarschaft d.h. vor ihren Grundstücken zu einem erheblichen Aufkommen von parkenden Fahrzeugen kommen wird, verbunden mit erheblichem Lärm.
Abwägungsvorschlag:
Die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen fußt in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und entsteht, wenn eine bauliche oder andere Anlage errichtet wird, bei der ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu
erwarten ist, oder durch Änderung einer solchen Anlage oder ihrer Benutzung ein zusätzlicher Bedarf zu
erwarten ist. Dass in vielen Familien heutzutage 2 oder gar 3 PKW benutzt werden trifft genau so zu, wie dass es auch einige Familien ohne eigenen PKW gibt. Die Richtzahlen der Stellplatzsatzung entsprechen daher dem durchschnittlichen Bedarf und werden, wie oben bereits ausgeführt, in regelmäßigen Abständen der Entwicklung in der Stadt angepasst. In der zuvor gültigen Fassung lag die Richtzahl bei 1,2 Stellplätzen bei einer Wohnungsgröße von unter 100 qm und bei 2 Stellplätzen über 100 qm Wohnfläche.
Für das Bestandsgebäude wurden seinerzeit in der Einzelbaugenehmigung Stellplätze gefordert; der entsprechende Nachweis wurde auf dem Grundstück erbracht.
8. Die Planung verstößt gegen Denkmalrecht. Direkt angrenzend an das Grundstück unserer Mandantin in der Nordwestecke des Plangebiets befinden sich im Untergrund erhaltene Bunkerreste, die aus der Zeit des ehemaligen Rüstungswerks Waldkraiburg ("Fichte II"), Deutsche Sprengchemie GmbH (1938-1945) stammen. Dabei handelt es sich um Denkmäler im Sinne von Art. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz. Die geplante Bebauung würde die Beseitigung dieser Baudenkmäler erfordern. Eine solche Beseitigung wäre jedoch wegen Verstoßes gegen das Denkmalschutzgesetz rechtswidrig. Die Planung kollidiert daher mit entgegenstehendem Denkmalrecht.
Vor allem wegen der Nichteinhaltung der Abstandsflächen und auch der erdrückenden Wirkung des massiven Nachbargebäudes, das damit gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt, regen wir an, die Planung noch einmal zu überdenken.
Abwägungsvorschlag:
Die Thematik Denkmalrecht wurde bereits abgehandelt (siehe unter Abwägung zum Schreiben des Bay. Landesamtes für Denkmalpflege).
Die Verwaltung wird beauftragt, den Entwurf des Bebauungsplanes entsprechend des Beschlusses überarbeiten zu lassen und erneut präkludiert auszulegen.