Während der präkludierten, erneuten öffentlichen Planauslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2, 4a Abs. 3 BauGB in der Zeit vom 19.08.2021 bis einschließlich 14.09.2021 sind Stellungnahmen eingegangen die wie folgt abgewogen werden:
- Stellungnahme der Anlieger vom 13.09.2021:
„(…) hiermit widerspreche ich fristgerecht den Änderungen am Bebaungsplan 89.
Auch widerspreche ich dem angewendeten beschleunigten Verfahren nach §13 BauGB in Verbindung mit §13a BauGB.
Zum angewendeten Verfahren:
Das beschleunigte Verfahren hätte nicht angewendet werden dürfen.
In beiden Änderungen des Bebauungsplanes 89 wird keine "zulässige" Grundfläche des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung festgesetzt. Laut §19 BauNVO (Absatz 4 1.) sind für die Ermittlung der Grundfläche, Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und Zufahren mitzuberücksichtigen.
Zufahrten wurden aber im neuen Bebaungsplan89 entgegen der BauNVO von der Ermittlung der GRZ ausgenommen.
Aus diesem Grund kann nur noch ein beschleunigtes Verfahren nach §13a BauGB angewendet werden wenn
1. weniger als 20.000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2. 20.000 Quadratmetern bis weniger als 70.000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Diesbezüglich schrieb Frau Selent Herrn Bartusch am 06.08.2021, dass im vorliegenden Fall ein räumlicher und sachlicher Zusammenhang mit anderen Bebauungsplanänderungen bestehen würde.
Aber eben kein zeitlicher Zusammenhang.
Diese Auskunft entspricht leider nicht den Tatsachen. Meine heutigen Recherchen ergaben, dass sich zumindest ein weiterer Bebauungsplan im sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang ändert. Es handelt sich dabei um die aktuell ausgeschriebene Änderung zum Bebauungsplan 138.
Diese Aussage gilt natürlich auch für Änderungsverfahren, die in der nahen Zukunft noch stattfinden.
Zu Absatz 1,2 von § 13a BauGB bleibt aufzuführen, dass im Zuge der dort beschriebenen erheblichen Umweltauswirkungen, diese eben noch nicht geprüft wurden, da dieses Verfahren nicht angewendet wurde. Weiter ist davon auszugehen, dass sich eben solche erheblichen Umweltauswirkungen ergeben haben und werden (Abriss). Im Fall des Bebauungsplanes 89 sind diese Umweltauswirkungen gravierend. Insbesondere in Betracht auf ein stark erhöhtes Verkehrsaufkommen und wird auf widersprüchliche Festlegungen bezüglich Umweltschutz und deren technische Ausführungen mancher Punkte.
Weiter sprechen mehrere Indizien dafür, dass Sie den Bebauungsplan 89 explizit für das Bauvorhaben auf dem Flurstück 1531 vorgenommen haben.
Eine solche Gefälligkeitsplanung verstößt gegen § 1 Abs. 3 BauGB und ist unzulässig.
Zu diesen Indizien gehört auch, dass sie als Stadt eben nicht Bebauungspläne die in einem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen zusammen ausschreiben, sondern dies wissentlich umgehen. So verletzten sie nicht nur umweltpolitische Gesichtspunkte, die auf Mensch und Natur Einfluss haben, sondern auch wirtschaftliche Interessen der Gemeinde, da sie durch Ihre Häppchenarbeit ein hohes Maß an Kosten verursachen, die während solcher Verfahren entstehen und zusätzlich den bürokratischen Aufwand für die Bearbeitung von Bauanträgen unnötig in die Höhe treiben.
An dieser Stelle verweise ich auf die für das Flurstück 1531 erteilte Baugenehmigung vom 23.08.2021. Wenn sie die Planungsunterlagen zu diesem Vorhaben betrachten, wird ersichtlich, dass die Bebauungsplanänderung gerade für die Planung auf diesem Grundstück vorgenommen wurde.
Das vorausgehende Foto entspricht der aktuellen Planung auf dem Flurstück 1531 und wurde so bereits für die Zukunft genehmigt Dies spricht dafür das eine Gefälligkeitsplanung vorliegt.
Weiter werden wie in der Planung für das Flurstück 1531 jetzt Tiefgaragen ermöglicht. Tiefgaragen waren bis Dato nicht Bestandteil der Bebauung des Plangebietes BP89. Auch diese bestehende Planung und deren Aufnahme in den Bebaungsplan 89 ist ein Indiz für eine Gefälligkeitsplanung, da Tiefgaragenzufahrten einen erheblichen negativen Einfluss auf das bestehende Erscheinungsbild haben. Auf Umweltlicher Belang zu diesem Punkt gehe ich später erneut ein.
Im Rahmen des bestehenden Bebauungsplanes 89 wäre ein Zweifamilienhaus für zwei Parteien auch schon möglich gewesen. Bei dem geplanten Anwesen handelt es sich eher um ein Doppelhaus.
Im Bild auf der rechten Seite ist zu sehen wie die vorhandene Planung sich um das bestehende Bild integrieren soll. In der Darstellung sind keine Wege und Nebenanlagen dargestellt. Die zum Bauwerk gehörende Tiefgaragenzufahrt wird laut Planungsunterlagen bei der GRZ nicht oder nicht richtig berücksichtigt
Die rote Grundfläche entspricht der GRZ für das Gebäude. Das gilt auch für die dunkelgrauen Bereiche in den anderen Grundstücken. Bei den helleren grauen Flächen auf den Nachbargrundstücken handelt es sich um bestehende Nebengebäude.
Das Bauwerk, welches die Auffahrt zur Tiefgarage darstellt, soll laut der Begründung im neuen Bebauungsplan ausgenommen werden und nur als Überschreitung unter § 3 (4) gewertet werden.
In Ihrer Begründung (Seite 17) schreiben sie: "Auf die Festsetzung zu Zufahrten im neuen Plan ebenfalls verzichtet werden soll. Somit soll entsprechend einer dichteren Entwicklung des Gebietes mehr Flexibilität geschaffen werden." Dies verursacht ein Weiteres entfremden vom jetzigen Erscheinungsbild.
Weiter widerspricht dies dem §19 der BauNVO Absatz (4). Im 4. Absatz dieses Paragraphen heißt es unter 1., das Zufahrten mitzurechnen sind. Daher ist Ihre Fassung des Bebauungsplanes 89 zum Zeitpunkt für beide Auslegungen nicht rechtskonform.
Es ist auch aufzuführen, das neben der Nichtkonformität dieser Festlegung, die GRZ für Zufahrten auszunehmen ist, eine solche Festsetzung dem Punkt "2. Beseitigung von Niederschlagswasser" und dem Punkt "3. Baulicher Schutz gegen Starkregenereignisse" entgegensteht.
Im vorliegenden Fall ist die Zufahrt, welche aufgrund der baulichen Ausführung Bestandteil des Wohngebäudes ist, in der berechneten GRZ nicht mitberücksichtigt.
Hätte der Planer das Bauwerk, welches die Zufahrt ermöglicht mitberücksichtigt, hätte er das Gebäude um mindestens 20m² kleiner ausführen müssen.
Der neue Bebauungsplan 89 bringt daher Unklarheiten mit sich, die juristische Auseinandersetzungen, wie im voran genannten Beispiel erzeugen.
Die weitgreifenden Änderungen, die ich bereits am 16.04.2021 vorgetragen habe, umfassen aber auch das technische Regelwerk zur Ausführung der Bauten und den damit verbundenen gestalterischen Rahmen der Stadt Waldkraiburg.
Da die Stadt zukünftig, von den bis jetzt vorgeschriebenen 10m maximaler Gebäudebreite abweicht,
verändert sie das bisherige Erscheinungsbild des Planbereiches gravierend.
Die vorausgegangenen neun Bilder zeigen wie der Planbereich derzeit bebaut ist.
Von dieser Bebauung kann zukünftig zur Gänze Abstand genommen werden.
Daher kann nicht die Rede davon sein, dass moderat unter Beibehaltung des bisherigen Erscheinungsbildes nach verdichtet wird.
An dieser Stelle möchte ich auf die unter § 4 Höhenentwicklung (4) festgesetzte Überschreitung der in Absatz (1) festgesetzten Oberkante um 1,7m im Bereich von Dachgauben und Zwerchgiebeln verweisen.
In §9 Dächer wird unter dem Absatz (3) dann eine solche Ausführung generell untersagt um sie dann unter Absatz (4) wieder zu erlauben.
Durch das weglassen der maximalen Breite von 10m ermöglichen sie jetzt auch Zwerchgiebelhäuser welche vorher nicht möglich gewesen sind.
Diese widersprüchliche Ausführung des BP89 ist sicher auch nicht im Sinne des Erfinders und verursacht im Hinblick auf die Zukunft hohe Verwaltungskosten und Streitereien die sich durch eine einheitliche Regelung verhindern ließen.
Wie bereits am 16.04.2021 vorgetragen wurde von der Stadt eine zukünftige Belastung für die Umwelt und die Menschen nicht abgewogen.
Fragen von Verkehrsmehraufwand bleiben unbeantwortet, obwohl jetzt drei Wohneinheiten je Gebäude zugelassen werden sollen.
An dieser Stelle verweise ich auf die unterschiedliche Festlegung im Plan und im Schriftteil und in der Begründung.
Die Begründung des Bebauungsplan widerspricht unter B.2.4 (S.l3) den Festsetzungen des Bebauungsplan in Bezug auf die zulässige maximale Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude.
Das stellt einen Verstoß gegen § 9 Abs. 8 BauGB dar und zeigt ferner, dass die Stadt im Rahmen der Abwägung fehlerhaft von einer zu geringen Wohneinheiten-Belastung je Wohngebäude ausgegangen ist.
Diese unterschiedliche Festlegung ist bestimmt nicht zulässig, da eine Zeichnung technisch immer den Gegebenheiten entsprechen muss. Was im vorliegenden Fall nicht der Fall ist, da in der Zeichnung an zwei Wohneinheiten festgehalten wird und im Schriftteil aber von drei Wohnungen gesprochen wird.
Auch wurde bei Grundstücksteilungen deren Auswirkungen nicht ausreichend berücksichtigt. Die Auswirkungen sind sicher eine Mehrbelastung für Umwelt und Umgebung.
Zwar geht aus § 6 des BP89 hervor das ein Mindestmaß für WA1, WA2, WAS, WA6, WA7 und WA8 eine Mindestgröße von 470m² festgesetzt wird. Das Mindestmaß für WA7 und WA5 werden auf 550m² festgesetzt.
Dadurch ergibt sich eine mögliche Bebauung von zusätzlichen 8 Häusern oder Doppelhäusern im Bereich von WA1, WA2, WA5, WA6, WA7 und WA8.
Damit ergibt sich für Grundstücksteilungen im Bereich von WA1, WA2, WA5, WA6, WA7 und WA8 eine mögliche Nutzung pro Gebäude bei drei Wohnungen von zusätzliche 24 bis 48 Wohnungen für diesen Planungsbereich.
Dies ohne den jetzigen Bestand im Bereich des BP 89 mitzuberücksichtigen.
Spätestens jetzt müsste ersichtlich werden, dass das Erscheinungsbild durch die jetzige Planung erheblich negativ beeinflusst werden würde.
Bei entsprechender Unterkellerung mit Tiefgaragen müsste oberirdisch dennoch mindestens 11 zusätzliche Stellplätze geschaffen werden.
Der zusätzlich entstehende Verkehr durch Besuch etc. bleibt auch unberücksichtigt, sowie der zusätzliche Verkehr durch eventuell sich ansiedelndes Gewerbe, was ja jetzt schon möglich wäre. Zusätzlich können Mehrbelastungen durch eventuelle Baumaßnahmen auf WA7 und WA8 entstehen. Hier könnte jeweils je Grundstück zwei zusätzliche Gebäude entstehen mit jeweils 8 Wohneinheiten (16 Wohneinheiten).
Zusammen macht das dann bis zu 64 zusätzliche Wohneinheiten möglich.
Laut Stellplatzverordnung der Stadt Waldkraiburg erzeugt das einen Bedarf von bis zu 64 zusätzlichen Stellplätzen. Wohnungen über 75m² und Parkplätze für Besucherverkehr sind hierbei nicht mitberücksichtigt.
Diese 64 Parkplätze würden dann jeweils 12m² einnehmen was ohne Zufahrten 768 m² ausmachen würde.
Von einem sparsamen Umgang, der Wahrung des Erscheinungsbildes oder moderater Nachverdichtung kann daher nicht gesprochen werden.
Auch wird die typische Bauweise, Waldkraiburger nennen diese Gebäude liebevoll "Spitzhäusel", für dieses Gebiet gänzlich aufgehoben. Meines Erachtens handelt es sich daher um eine schützenswerte Siedlungskultur. Die beschriebene heterogene, kleinteilige Bebauung wird gänzlich verworfen.
Jetzt sollen neue Gebäudeformen (wie am Beispiel 1531 ersichtlich) ermöglicht werden.
Nur zu diesem Zwecke wurde die Bebauungsplanänderung durchgeführt. Der zeitliche Zusammenhang ist nicht von der Hand zu weisen.
Weiter wurde das wahrscheinlich entstehende Verkehrsaufkommen nicht bei der Planung berücksichtigt. Sowie auch der angerissene erhöhte Parkplatzbedarf und die zu erwartende Geräuschbelastung durch die mögliche stark verdichtete Wohnsituation. Von einer lockeren Bebauung kann bei Umsetzung diese Planes leider nicht mehr gesprochen werden.
Umweltpolitische Themen werden zwar im Bebauungsplan angerissen und empfohlen. Dieses erfolgte aber ohne die Abwägung, wie die tatsächliche Umsetzung dann realisierbar wäre. An dieser Stelle möchte ich auf die Punkte „2. Beseitigung von Niederschlagwasser" und Punkt „3. Baulicher Schutz gegen Starkregen verweisen." Diese Empfehlungen stehen vielfach entgegen der festgesetzten Normen im Bebauungsplan 89.
Auf das sich im Umland des Planuungbereiches liegendes Wasserschutzgebiet möchte ich auch noch verweisen. Dieser unterirdische See findet auch Verbreitung unter dem Planbereich der geändert werden soll. Wasserschutzrechtliche Aspekte werden überhaupt nicht angerissen.
Auch wird ersichtlich das bei Umsetzung dieser Bebauung Sickerflächen nicht mehr in einem ausreichenden Maße vorhanden sein werden. Sollte der Plan so wie er ist umgesetzt werden, werden im PB89 beschriebene Ausnahmen zu diesem Thema zur Regel.
Hinsichtlich der Verschattung der südlich angrenzenden Gärten der Nachbargrundstücke heißt es im Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2021: „Durch die Einhaltung der Abstandsflächen entsprechend Art. 6 BayBO ist sichergestellt, dass die Belange des Nachbarschutzes, des Brandschutzes und gesunde Lebensverhältnisse (Belichtung, Besonnung etc.) gewahrt sind." Durch die veränderten Vorgaben in Bezug auf Höhe und Abstandflächen der Gebäude ist durchaus mit einer erhöhten Verschat-tungswirkung zu rechnen.
Die Nachbarschaftlichen belange bezüglich des Brandschutzes wurden auch nicht sorgfältig berücksichtigt. Darunter fallen insbesondere die Zugänglichkeit für die Feuerwehr, für mich ist nicht ersichtlich wie die Feuerwehr im Brandfall diese Problematik im Falle des Flurstücks 1531 bewerkstelligen soll. Außerdem wird in der Begründung ein Anfahrtsweg über die Pestalzistraße angegeben. Für uns ist nicht ersichtlich warum die Feuerwehr über die Pestalotzistraße in die Eichendorfstraße fahren soll. Viel wahrscheinlieber ist die Einfahrt über die Schillerstraße, die Eichendorfstraße (von der Siemensstraße) oder den Gerhart-Hauptmann-Weg. Auch dies spricht gegen eine sorgfältige Abwägung der Stadt.
Es ist nicht erkennbar, welche dem Gemeinwohl und dem öffentlichen Interesse dienenden Zwecke und städtebaulichen Ziele die Stadt Waldkraiburg mit diesem neuen Bebauungsplan tatsächlich verfolgt. Die bestehenden Baurechte nach § 34 BauGB wurden nicht beachtet und damit nicht in den Abwägungspro-zess (Prüfung der Umweltauswirkungen) mit einbezogen. Daher liegt ein erhebliches Abwägungsdefizit vor.
Vielmehr ist der Bebaungsplan 89 in der vorliegenden Form ein Sammelsurium an Ausnahmen was mit einer technischen Gestaltungsnorm nicht mehr viel zu tun hat. Der neue Bebauungsplan 89 soll acht Teilbereiche (WA 1, WA2, WA3, WA4, WA5, WA6, WA7 und WA8) umfassen, die separat zu betrachten sind. Zu den vielen Teilbereichen kommt hinzu, das es sich um ein relativ kleines Planungsgebiet, mit 15.800m² handelt. Von diesen 15.800m² sind ca 4.700m² bebaubar. Das ergibt eine durchschnittliches Planungsgebiet je Teilbereich von 1975m², wovon dann wiederum von jedem Teilbereich 587,5m² be-baubar wären. Was doch als sehr fragwürdig erscheint.
Nicht berücksichtigt bleiben bei allen meinen Ausführungen Mehrbelastungen die durch eventuelle Nach-verdichtungen in benachbarten Plangebieten durchgeführt werden.
Daher widerspreche ich weiter der gesamten Änderung des Bebauungsplanes 89.
Ich verweise an dieser Stelle auf den vorangegangenen Sachvortrag. Sollte der gesamten Änderung nicht widersprochen werden können, sind die von mir vorgetragenen Teilbereiche separat zu betrachten.
Abschließend widerspreche ich auch dem angewendeten beschleunigtem Verfahren zur Bebauungsplan-änderung des Bebauungsplanes 89 aus den vorangegangen aufgeführten Gründen.
Alleine aus diesen Gründen ist die Umsetzung diese Bebauungsplanes nicht zulässig. ..“
Abwägungsvorschlag:
Zu Verfahrenswahl:
Die Annahme, es sei keine Grundfläche nach §19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt ist unzutreffend. Über die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,3 in §3 (1) ist eine entsprechende Grundfläche festgesetzt. Für die Ermittlung des Grenzwerts wäre auch noch die Überschreitung nach §3 (2) mit heranzuziehen. Somit ergibt sich bei einer Größe des Baulands von 15.604 m² eine zulässige Grundfläche nach §19 Abs. 2 BauNVO für den Bebauungsplan Nr.89 von ca. 5.500 m². Die Überschreitungen können bei dieser Ermittlung außen vor bleiben, da entsprechende Überschreitungen in §19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO bereits allgemein geregelt sind. Die angepasste Regelung im Bebauungsplan bezieht sich somit nicht auf §19 Abs. 2 sondern auf §19 Abs. 4 BauNVO.
In Bebauungsplan Nr. 138 für einen Teilbereich zwischen der Siemens-, Eichendorffstraße und dem Mendelweg, auf den Bezug genommen wird, ist eine GRZ von 0,4 bei einer Größe des Baulands von ca. 12.400 m² festgesetzt. Somit ergibt sich eine zulässige Grundfläche nach §19 Abs. 2 BauNVO von ca. 5.000 m².
Würde man nun einen räumlichen, wie zeitlichen Verfahrenszusammenhang unterstellen, würden insgesamt ca. 10.500 m² Grundfläche nach §19 Abs. 2 BauNVO geplant. Somit wird der Grenzwert nach §13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² Grundfläche deutlich unterschritten. Die Änderung des Bebauungsplans nach §13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist zulässig.
Der Bebauungsplan wird nach §13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB geändert. Somit ist keine Vorprüfung hinsichtlich erheblicher Umweltauswirkungen erforderlich. Lediglich ist auszuschließen, dass eine Umweltverträglichkeitprüfung notwendig ist oder §50 Satz 1 des BImschG einschlägig wird (beides schon aufgrund des Gebietscharakters und der Projektgröße nicht einschlägig) und keine Schutzgüter nach §1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB (nicht einschlägig, da keine entsprechenden Gebiete in der Umgebung liegen) beeinträchtigt werden.
Der Bebauungsplan überplant einen größeren Bereich und schafft den Maßgaben der §§1 Abs. 5 und 1a Abs. 2 BauGB folgend Baurecht durch Innenentwicklung. Ein unrechtmäßiger Vorhabenbezug liegt nicht vor. Die städtebauliche Erfordernis der Planung ist bereits durch den Vorrang der Innenentwicklung (vgl. §§1 Abs. 5 und 1a Abs. 3 BauGB) in Verbindung mit der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage in Waldkraiburg gegeben.
Gerade im Rahmen der Innenentwicklung ist ein differenziertes und kleinteiliges Vorgehen erforderlich um den vielen Einzelinteressen der Anwohner sowie den unterschiedlichsten Siedlungsstrukturen gerecht zu werden und eben nicht die Verfahren unnötig in die Länge zu ziehen. Dennoch werden alle Einzelaspekte auch vor dem Hintergrund der Umgebung in den Einzelverfahren ausreichend ermittelt. Dies ist auch im hier gegenständlichen Änderungsverfahren erfolgt.
Nur weil der Bebauungsplan in Teilen zeitnah umgesetzt wird ist dies kein Indiz für eine Gefälligkeitsplanung. Bei einem Bebauungsplan zur Innenentwicklung ist es arttypisch, das er erst sukzessive auf den einzelnen Grundstücken umgesetzt wird, da dies wesentlich von den Nutzungszyklen der einzelnen Eigentümer abhängt.
Ziel des Bebauungsplans ist die Nachverdichtung des bestehenden Siedlungskörpers um Neubebauun-gen auf heute unbebauten natürlichen Flächen zu verhindern. Somit sind auch Tiefgaragen sinnvoll um die notwendigen Stellplätze platzsparend unterzubringen.
Tiefgaragen dürfen die festgesetzte GRZ überschreiten. Dies ist in §19 Abs. 4 BauNVO geregelt und war auch bereits vor der Änderung so.
§19 Abs. 4 BauNVO regelt welche Anlagen die GRZ nach §19 Abs. 2 BauNVO überschreiten dürfen. Der aktuelle Entwurf zur Bebauungsplanänderung hält sich grundsätzlich an diese Zuordnung und differenziert sie weiter aus. Zufahrten sind auf die Überschreitung der GRZ anzurechnen. Die getroffene Regelung ist im Einklang mit der BauNVO.
Ziel der Planung ist nicht reiner Erhalt des heutigen Erscheinungsbildes sondern eine Weiterentwicklung im Sinne der gebotenen Nachverdichtung unter Wahrung des generellen Erscheinungsbildes. Die Nachverdichtung wird dabei so gesteuert, das auch weiterhin ein verträgliches Gesamtbild bestehen bleibt. Dies spiegelt sich beispielsweise in der Grünzone zur Straße wieder.
Aus Sicht der Stadt Waldkraiburg stellt das vorliegende Konzept eine angemessene Weiterentwicklung der bestehenden Strukturen im Sinne der Nachverdichtung dar. Der Erhalt des heutigen Zustands ist nicht Ziel und auch nicht mit den Grundsätzen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden vereinbar. Diese Entwicklung führt nicht zu einer wesentlichen Verschlechterung der Wohnsituation, wenn auch ggf. im Detail zu deren Veränderung.
Auch unter Ausnutzung der nun zulässigen GRZ inkl. der Überschreitung ist eine Versickerung des Niederschlagswassers auf den Baugrundstücken möglich. Die Höhenlage der Gebäude zum Schutz vor Starkregenereignissen hat nichts mit der Anrechnungsregelung von Zufahrten zu tun.
Der grundsätzliche Ausschluss bestimmter Anlagen um sie dann in weiteren Regelungen dann unter gewissen steuernden Rahmenbedingungen wieder zuzulassen ist gängige Rechtspraxis. Die Regelungen sind eindeutig und ausreichend bestimmt.
Bei der Eichendorfstraße handelt es sich um eine Anwohnerstraße mit untergeordneter Verbindungsfunktion. Aufgrund der heute relativ geringen Verkehrsbelastung ist auch bei einer Zulässigkeit von drei Wohneinheit je Gebäude nicht von unzumutbaren Verkehrsmehrungen auszugehen.
Im Plan selber sind keine Festsetzungen zu Wohneinheiten getroffen. In den Festsetzungen handelt es sich um einen redaktionellen Fehler. Dieser wird entsprechend der Begründung auf 3 Wohneinheiten abgesehen von WA 3 angepasst.
Die Überlegungen zur Teilung der Grundstücke und den Wohneinheiten erscheinen stark theoretischer Natur. Wenn die Grundstücke so geteilt werden, dass die maximale Anzahl der Grundstücke herauskommt und dann die maximale Anzahl der zulässigen Wohneinheiten gebaut werden, werden die Wohneinheiten zwangsläufig wesentlich kleiner. Dies führt tendenziell auch zu weniger Verkehr je Wohneinheit.
Im Rahmen des Bebauungsplans ist Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Mit einer relevanten Gewerbeansiedlung ist nicht zu rechnen.
Stellplätze sind nur innerhalb der Regelung zur GRZ und deren Überschreitung zulässig. Der Bedarf an Stellplätzen kann auch zu einem begrenzenden Faktor hinsichtlich der Anzahl der möglichen Wohnungen in einem Gebäude werden. Durch die Festsetzung zur GRZ und den entsprechenden Überschreitungen ist ein angemessenes Erscheinungsbild sichergestellt.
Die nächsten Wasserschutzgebiete liegen jeweils ca. 1,2 km in nördlicher und westlicher Richtung. Direkte Wechselwirkungen zwischen der Bebauungsplanänderung und diesen Gebieten sind nicht zu erwarten.
Im Rahmen des Bebauungsplanes sind alle befestigten Flächen mit versickerungsfähigen Belägen auszuführen. Somit sind oberirdisch genauso viel versiegelte Flächen (45% des Baugrundstücks) möglich. Somit bleibt die Menge an zu versickernden Oberflächenwässern gegenüber dem Ur-Bebauungsplan gleich. Lediglich die zur Versickerung zur Verfügung stehende Fläche wird kleiner. Jedoch stehen hierfür immer noch 45% der Baugrundstücke zur Verfügung. Somit ist auch eine oberflächliche Niederschlagswasserbeseitigung weiterhin problemlos möglich.
Es besteht kein Anspruch von Nachbarn auf uneingeschränkte Besonnungsverhältnisse oder ähnliches. In einem bebauten innerstädtischen Wohngebiet muss immer damit gerechnet werden, dass Nachbargrundstücke innerhalb des durch baurechtliche Vorschriften vorgegebenen Rahmens baulich ausgenutzt werden und es zu einer Verschattung des eigenen Grundstücks kommt. Solange insbesondere die bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften gewahrt werden, ist in der Regel davon auszugehen, dass eine Verschattung dem Nachbarn gegenüber nicht rücksichtslos ist. Denn das Abstandsflächenrecht stellt in Bezug auf die Belange der Belichtung seinerseits eine Konkretisierung des Gebots nachbarlicher Rücksichtnahme dar.
Die Baugrundstücke liegen an einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche. Über welche Route die Feuerwehr im konkreten Alarmfall anrückt ist dabei irrelevant. Die Grundstücke liegen insgesamt näher als 50m an dieser Straßenverkehrsfläche. 50m ist die Distanz, welche die Feuerwehr im Brandfall zu Fuß zurücklegt. Als Feuerwehraufstellfläche dient in diesem Fall die Straße. Es ist davon auszugehen, dass alle Gebäude im Planungsgebiet mit Steckleitern erreicht werden können. Dem folgend sind auch keine Feuerwehrzufahrten für Hubrettungsfahrzeuge auf den Grundstücken erforderlich.
Darüber hinaus ist der konkrete Brandschutz im Rahmen der Einzelbauvorhaben und nicht auf Ebene des Bebauungsplans sicherzustellen. Der Bebauungsplan steht dem nicht entgegen.
Mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung verfolgt die Stadt Waldkraiburg das Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen. Dies geschieht in Einklang mit §1 Abs. 5 und §1a BauGB im Rahmen der Innenentwicklung um einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen und zusätzlichen Flächenverbrauch im Sinne der Natur und kommender Generationen zu verhindern.
Der Bereich ist bereits heute durch einen Bebauungsplan überplant. §34 BauGB ist somit nicht einschlägig.
Die detaillierten Regelungen sind der Überplanung einer Bestandssituation geschuldet. Die Kritik an diesem Vorgehen erscheint nicht substantiiert.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Stellungnahme eines Privaten vom 12.09.2021:
„ (…)über das gesamte Vorgehen muss ich mich doch sehr wundern.
Zunächst einmal ist für mich nicht nachvollziehbar, warum in der aktuellen Corona-Zeit, in der den Bürgern diverse Einschränkungen auferlegt werden, eine Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren erfolgt. Nach Durchsicht der Unterlagen, sieht es für mich als Nicht‑Fachmann im Baurecht so aus, als wäre die Änderung des Bebauungsplans nach dem Antrag des im Betreff genannten Einzelvorhabens angepasst worden. Das würde nach meiner Meinung auch das beschleunigte Verfahren erklären, damit die betroffenen Eigentümer keine Maßnahmen gegen Änderung des Bebauungsplans noch der Einzelmaßnahme ergreifen (können).
Nicht im Sinne aller Bürger!!! (Wäre m.E. Aufgabe einer Stadtverwaltung)
In dem Einzelvorhaben ist zwar eine Bebauung geplant, die den Mindestabstand von 4 m zu meinem Grundstück einhält, wie aber in Ihrem Text zur Änderung des Bebauungsplans so treffend bemerkt, war diese Möglichkeit durch den früheren Eigentümer nicht ausgenutzt gewesen.
Desweiteren führen Sie aber in der Änderung des Bebauungsplans außerdem aus:
" ... Unzumutbare negative Auswirkungen für die Nachbarn sind auch hier durch die Anordnung der Gültigkeit der Abstandsflächen ausgeschlossen .... "
Haben Sie sich eigentlich die Mühe gemacht, sich vor Ort von dieser Aussage zu überzeugen? Sie trifft nämlich in meinem Fall in keinster Weise zu. Natürlich habe ich extreme negative Auswirkungen, auf die ich auch im Schreiben vom April bereits verwiesen habe. Mein Gartengrundstück ist das kleinste Grundstück und liegt direkt angrenzend am rückwärtigen Teil der geplanten Einzelmaßnahme.
Weiter führen Sie zu den Abstandsflächen aus: “...Um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten… ". Eine gesundes Wohnverhältnis setzt aber das Wohlbefinden der Nachbarn voraus. Und hier stellt sich für mich gleich noch eine Frage: Was genau wird denn im Einzelvorhaben geprüft? Hier zwei Beispiele:
1. Der Abstand zur Straße wird von 13 m auf 8 m reduziert. Wenn ich es im Plan richtig gesehen habe, ist im Plan aber ein Abstand von 16 m zur Straße geplant. Im Rahmen des "Wohlbefindens" würde ich nun davon ausgehen, dass Sie nicht nur rein die Richtlinien prüfen sondern dem Antragsteller auch nahe legen, dass er die 4 m zum rückwärtigen Teil nicht voll ausreizt, wenn er nach vorne noch "Luft" zum Ausweichen hat. Dies schien Sie aber in der Prüfung des Einzelvorhabens in keiner Weise zu interessieren.
Es ist mir schon klar, dass die Bebauung nun größer erfolgt, da die Grundstücksgröße dies gestattet. Allerdings habe ich mir auch vorgestellt, dass Sie im Sinne "aller" Betroffenen prüfen, was die sinnvollste Möglichkeit ist. Das geplante Einzelvorhaben kann also gut etwas mehr zur Straße verlegt werden. Damit werden die Richtlinien eingehalten und ich habe auf meiner Seite auch etwas mehr Sonne, d.h. ich kann die Sonne im Winter nicht nur erahnen. Nach Ihren Vorgaben ist ein Bau bis 4 m an meine Grenze erlaubt. Geplant ist ein Haus mit einer Dachhöhe von gut 8 m. Nun stellen Sie sich vor, wie sich das auf mein Grundstück sonnentechnisch auswirkt. Ihre Ausführungen:
„... Unter Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO kann unterstellt werden, dass die ausreichende Belichtung und Besonnung der umgebenden Grundstücke wie auch deren Privatheit etc. sichergestellt ist. ..." Diese Formulierung klingt für mich wie reiner Hohn, da dies in meinem Fall gerade nicht sichergestellt ist. Gerade im Winter dürfte ich in meinem Garten gar keine Sonne mehr direkt abgekommen. Nachdem ich in meinem Schreiben vom April gerade darauf hingewiesen habe, ist es für mich doppelter Hohn, dass Sie diesen Satz nun erst in der Änderung des Bebauungsplans aufgenommen haben.
2. In der Änderung des Bebauungsplans weisen Sie darauf hin: "... Somit sind auf Ebene der Bauleitplanung die Belange der Brandbekämpfung ausreichend berücksichtigt. Der konkrete Nachweis des Brandschutzes erfolgt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens der Einzelvorhaben bzw. des Bauvollzugs ...."
Auf der Baugenehmigung des Einzelvorhabens ist aber vermerkt, dass der Brandschutz nicht geprüft ist.
Was genau prüfen Sie also in den Einzelvorhaben? Bemühen Sie sich überhaupt in den Einzelvorhaben auf die Baustellen, um sich vor Ort ein Bild der Lage zu machen?
Desweiteren verwundert es außerdem, dass das Einzelvorhaben bereits genehmigt wurde, obwohl die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 89 "Nördlich der Eichendorffstraße" noch gar nicht gültig ist, insbesondere bezüglich des vorletzten Absatzes B.9, der in der Änderung neu eingefügt wurde.
Ich bezweifele hier die kompetene Bearbeitung der Stadtverwaltung. Nach meiner Auffassung kann nicht eine Einzelmaßnahme genehmigt werden, wenn über die Grundlage noch nicht final entschieden wurde.
Dies ist eine Umgangsform mit den Bürgern, die einen nicht verwundern lässt, wenn die Stimmung immer weiter in Richtung recht abdriftet. Da die Durchführung der Einzelmaßnahme auch zu einer Wertminderung meines Grundstückes führt, erwäge ich außerdem eine juristische Prüfung, ob ich den mir entstandenen Schaden direkt bei Ihnen (Herr Bürgermeister) oder der Stadt geltend machen kann.
Abschließend erhalten Sie in der Anlage ein Foto, aus dem Sie ersehen können, dass die "gesunden Wohnverhältnisse" bereits jetzt beeinträchtigt sind, da der Eigentümer seinen Gartenunrat an meine Grenze gestapelt hat, so dass ich nun ständig damit beschäftigt bin, den in meinem Garten rüberwuchernden Unrat zu entfernen. Dieser Gartenunrat ist umgehend zu entfernen.
Bislang hatten wir ein friedliches Auskommen mit allen Nachbarn und auch die Voreigentümerin des Grundstücks mit der geplanten Einzelmaßnahme hatte immer einen gepflegten Garten. Es ist nicht im Sinne von gesunden Wohnverhältnissen, wenn die neue Eigentümerin dieses nachbarschaftliche Zusammenleben bereits vor Baubeginn im Keim erstickt.
Sollte Ihrerseits keine Maßnahme ergriffen werden, die vorgenannten Punkte noch zu bereinigen und einen Kompromiss herbeizuführen, werde ich JEDE Möglichkeit prüfen, um das Vorhaben zu verhindern.
…“
Mit §13a BauGB ermöglicht der Bundesgesetzgeber dem Kommunen allgemein bei Verfahren der Innen-entwicklung ein beschleunigtes Verfahren anzuwenden.
Den Bürgern war nach §3 Abs. 2 BauGB eine Äußerung zum Bebauungsplan möglich. Dies wird nicht zuletzt durch die hier vorliegende Stellungnahme belegt.
Die Unterstellte Abhängigkeit mit der Corona-Pandemie kann nicht nachvollzogen werden.
Ziel der Planung ist in Übereinstimmung mit §1 Abs. 5 und §1a Abs. 3 BauGB die Aktivierung von Bau-rechtspotenzialen durch Nachverdichtung im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Eine alleine auf ein Einzelvorhaben ausgerichtete Planung liegt nicht vor.
Regelmäßig befassen sich die Gerichte mit dem Gebot der Rücksichtnahme. Dieses gibt dem Nachbarn nicht das Recht, von jeglicher Beeinträchtigung der Belichtung und Besonnung verschont zu bleiben. Eine Rechtsverletzung ist erst zu bejahen, wenn von dem Vorhaben eine unzumutbare Beeinträchtigung ausgeht. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme hinsichtlich Belichtung, Belüftung und Besonnung scheidet in aller Regel aus, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden (vgl. BayVGH, B.v. 3.6.2016 – 1 CS 16.747 – juris Rn. 7; B.v. 25.3.2013 – 1 CE 13.332 – juris Rn. 5; B.v. 22.6.2011 – 15 CS 11.1101 – juris Rn. 17; vgl. auch BVerwG, B.v. 11.1.1999 – 4 B 128.98 – NVwZ 1999, 879). Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme ist insoweit vom Landesgesetzgeber mit diesen Belangen in den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften konkretisiert worden.
Zu 1. und 2.:
Der Bebauungsplan gibt den Rahmen der Bebauung vor.
Die Einzelbauanträge welche darauf folgen müssen sich an diesen Rahmen halten.
Prüfungsumfang im Baugenehmigungsverfahren:
Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Der Prüfungsumfang kann variieren. Je nach Art des Vorhabens liegt der Prüfung entweder lediglich ein bestimmter Ausschnitt wichtiger baurechtlicher Vorschriften oder aber die gesamte Bandbreite des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts zugrunde. Welcher Prüfungskatalog im jeweiligen Einzelfall gilt, ergibt sich aus Art. 59 und Art. 60 BayBO. Je nachdem, ob es sich bei dem Vorhaben um ein Sonderbau im Sinne des Art. 2 Abs. 4 BayBO handelt, ist ein anderer Vorschriftenkatalog zu prüfen:
a. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (nicht bei Sonderbauten):
Art. 59 BayBO regelt das sogenannte „vereinfachte Baugenehmigungsverfahren“ für Vorhaben, die keine Sonderbauten sind. Hierbei umfasst die Prüfung der Bauaufsichtsbehörde nur einen eingeschränkten Vorschriftenkatalog. Nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO wird in erster Linie die Vereinbarkeit des Vorhabens mit Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29 bis 38 BauGB) überprüft. Zusätzlich wird überprüft, ob das Vorhaben mit den Regelungen örtlicher Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 BayBO vereinbar ist.
Eine Prüfung der Vereinbarkeit mit den Vorschriften des Bauordnungsrechts erfolgt dagegen nicht. Für deren Einhaltung ist der Bauherr verantwortlich.
Will der Bauherr von Vorschriften abweichen, die nicht im vereinfachten Genehmigungsverfahren geprüft werden, muss er einen Antrag auf Abweichung stellen. In diesem Fall prüft die Bauaufsichtsbehörde trotz des eingeschränkten Vorschriftenkatalogs auch die beantragte Abweichung.
b. Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbauten:
Art. 60 BayBO regelt das Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbauten. Hierbei werden neben dem Bauplanungsrecht (§§ 29 bis 38 BauGB) alle Anforderungen des Bauordnungsrechts (BayBO und die aufgrund der BayBO erlassenen Vorschriften) geprüft.
Zusätzlich überprüft die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen eines Bauantrags in jedem Fall
• öffentlich-rechtliche Anforderungen außerhalb des Baurechts (z.B. Wasserrecht), die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind
• und ggf. erforderliche bautechnische Nachweise
Selbst wenn jedoch das Gesetz für die Prüfung des Bauantrags lediglich einen Ausschnitt von baurechtlichen Vorschriften vorsieht, ist der Bauherr im Übrigen dennoch für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Anforderungen verantwortlich.
Im vorliegenden Fall wurde die Baugenehmigung nach § 33 BauGB im Vorgriff auf die Bebauungsplan-änderung erteilen, da der Entwurf beurteilungsreif war und der Antragsteller sich gegenüber der Stadt Waldkraiburg (Baugenehmigungsbehörde) verpflichtet hat, die zukünftigen Festsetzungen einzuhalten.
Die Auflistung des Prüfungsrahmens im Baugenehmigungsverfahren und die Unterrichtung zur erteilten Baugenehmigung dient lediglich der Verdeutlichung. Dieser in nicht Teil des Bauleitplanverfahrens und finden daher keine Abwägung.
Schadensersatzansprüche durch eine vermeintliche Wertminderung im Rahmen einer rechtmäßigen Bauleitplanung auf Nachbargrundstücken bestehen nicht. Eine juristische Prüfung steht den Einwändenden frei.
Die Hinweise zu Gartenabfällen etc. werden zur Kenntnis genommen, haben jedoch nichts mit dem hier gegenständlichen Bauleitplanverfahren zu tun und bedürfen daher keiner weiteren Abwägung.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplan mit Begründung jeweils in der Fassung vom 13.07.2021 einschließlich der redaktionellen Änderu
ngen dieses Beschlusses wird als Satzung beschlossen.
