Im Schreiben wird darauf hingewiesen, dass zu überprüfen ist, ob der Gewerbeanteil für die Festsetzung eines Mischgebietes ausreichend ist. Bei den genannten neuen Nutzungen sind keine Gewerbenutzungen zu erkennen, die nicht auch in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig wären. Eine Rechtfertigung für die Ausweisung eines Mischgebietes ist nicht nachvollziehbar dargestellt. Der bisher vorgesehene Gewerbeanteil wäre durchaus auch nach § 4 Abs 3 BauNVO als zulässig zu erachten.

Abwägungsvorschlag: Im bestehenden Bebauungsplan ist der Bereich an der Berliner Straße als Mischgebiet ausgewiesen, im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet. Entsprechend der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern zur parallel laufenden 1.Änderung des Bebauungsplans Nr. 40 steht die Änderung des Flächennutzungsplanes in ein Mischgebiet den Erfordernissen der Raum-ordnung nicht entgegen. Gem. Landesentwicklungsprogramm Bayern 3.2 (Z) sind in den Siedlungs-gebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Die Planung ist entsprechend der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern im Sinne dieses Ziels zu begrüßen. Die Ausweisung als Mischgebiet entspricht den übergeordneten Zielsetzungen der Stadt Waldkraiburg für das gesamte Innenstadtgebiet und ist nicht isoliert, sondern in diesem Gesamtzusammenhang zu bewerten. Das Plangebiet fügt sich in den größeren Zusammenhang des Innenstadtbereichs ein, der bereits jetzt weitgehend – westlich, östlich und nördlich des Plangebiets - als Mischgebiet ausgewiesen ist. Es erfolgt mit der jetzigen Ausweisung also nicht eine Erweiterung im Randbereich, sondern ein „Lückenschluss“, der bereits mit der Mischgebietsausweisung im Bebauungsplan 40 in der Fassung von 1981 angestrebt wurde. In der überarbeiteten Planfassung wird ein etwas größerer Umgriff dargestellt, damit die Einbindung in ein größeres Mischgebiet und in die Waldkraiburger Innenstadt besser ersichtlich wird. Eine Ausweisung des Gesamtbereichs als Mischgebiet wird seitens der Stadt angestrebt, da ein Wohngebiet nicht den Zielen der Innenstadtentwicklung entspricht. Die Nutzungsmischung ist in diesem Gesamtzusammenhang zu betrachten. An der Ostseite der Berliner Straße und im weiteren Verlauf der Straße nach Norden existieren im Erdgeschoss fast ausschließlich Ladennutzungen und Gastronomie, in den Obergeschossen Arztpraxen, Büronutzungen und Wohnungen. Im Osten schließt das bestehende Ärztehaus mit Arztpraxen, Büros und Läden an. Es ist auch zu beachten, dass gem. BauNVO §4 in einem allgemeinen Wohngebiet Verwaltungs-nutzungen nur ausnahmsweise, und Ladennutzungen nur zur Versorgung des Gebiets zulässig sind. Im gegenständlichen Gebiet sollen Laden- und Verwaltungs-nutzungen aber ohne diese Einschränkungen zugelassen werden. In diesem Sinne werden in der parallel laufenden Bebauungsplanänderung Festsetzungen zur Nutzungsmischung getroffen. Um eine stand-örtliche Konzentration, Ballung, von Einzelhandelsbetrieben bzw. –einrichtungen auszuschließen, wird festgesetzt, dass diese ausschließlich im Erdgeschoss zulässig sind. Für die Bauräume an der Egerländer und Iglauer Straße wird auch eine reine Wohnbebauung zugelassen, um zukünftigen Bauherrn mehr Möglichkeiten einzuräumen, auf den Bedarf zu reagieren. Der Mischgebietscharakter im Gesamtzusammenhang wird dadurch nicht beeinträchtigt.

Die Verwaltung wird beauftragt, den Entwurf der Flächennutzungsplanänderung gem. §§ 3 Abs. 3, 4 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.