Naturschutz und Landschaftspflege:

Gegen die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 89 bestehen aus naturschutzfachlicher und –rechtlicher Sicht keine Bedenken.

Nachstehend werden über die bereits formulierten Festsetzungen hinausgehende Empfehlungen gegeben:

Auf eine Pflanzliste wurde bewusst verzichtet. Durch den heterogenen Charakter der Umgebung ist kein einheitlicher Artenkanon abzuleiten. Somit besteht keine hinreichende Begründung für entsprechende Vorgaben. Die Naturschutzbelange sind bereits durch die Festsetzung von heimischen, standortgerechten Pflanzungen ausreichend gewürdigt.

Die vorhandenen Bäume werden hinweislich ergänzt.

Der Hinweis auf Art. 7 BayBO wird zur Kenntnis genommen. Allerdings handelt es sich um ein allgemein gültiges Gesetz. Eine erneute Festsetzung im Bebauungsplan ist somit nicht erforderlich. Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes werden dahingehend ergänzt, dass die Zulässigkeit von Schottergärten, bei denen Steine oder ähnliche Elemente wie Geröll, Kies oder Splitt die Flächengestaltung prägen und Pflanzen nur eine sehr untergeordnete Rolle spielen, ausgeschlossen wird.

Da aufgrund der Strukturen im Planungsgebiet keine geschützten Arten zu erwarten sind, scheint auch die Rechtsgrundlage für die Festsetzung zu Beleuchtungseinrichtungen im Hinblick auf den Insektenschutz zumindest fraglich.

Die Stadt Waldkraiburg erarbeitet ein Straßenbeleuchtungskonzept für das gesamte Stadtgebiet, dass Zug um Zug umgesetzt wird. Diesbezüglich werden keine Regelungen in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.

Bodenschutz:

Werden im Zuge der Erdarbeiten Verfüllungen vorgefunden oder gibt es andere Informationen, die auf mögliche Schutzgutgefährdungen nach Bodenschutzrecht, insbesondere des Grundwassers, hindeuten (etwa organoleptisch auffällige Bereiche), ist das Landratsamt Mühldorf a. Inn unverzüglich zu benachrichtigen und ggf. ein fachkundiger Sachverständiger nach § 18 BBodSchV hinzuzuziehen.  

Anfallender Bodenaushub ist nach den abfallrechtlichen Vorgaben zu separieren und nach Absprache mit dem Landratsamt Mühldorf a. Inn ordnungsgemäß und schadlos gegen Nachweis zu entsorgen oder zu verwerten. Hierzu empfehlen wir die Aushubüberwachung durch einen fachkundigen Sachverständigen.  

Soll Bodenmaterial wieder eingebaut werden, so ist mit dem Landratsamt Mühldorf a. Inn (Abfallrecht) und dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (tGA, Bodenschutz) zu klären, bis zu welchem Zuordnungswert dies möglich ist.  

Es ist sicherzustellen und nachzuweisen, dass das Niederschlagswasser nicht über belastete Bereiche versickert.  

Laut Altlastenkataster des Landkreises Mühldorf am Inn sind keine Altlasten auf dem Gebiet eingetragen.  Derzeit liegen uns keine Erkenntnisse über mögliche Bodenverunreinigungen vor.  

Wir weisen jedoch darauf hin, dass im gesamten Bereich der Stadt Waldkraiburg mit dem Vorkommen von Rüstungsaltlasten und Bunkerresten gerechnet werden muss.

Abwägungsvorschlag: Es handelt sich um einen Hinweis zum Bauvollzug dieser wird zur Kenntnis genommen und den Grundeigentümern weitergeleitet.

Der Hinweis zu Rüstungsaltlasten und Bunkerresten wird im Bebauungsplanentwurf ergänzt

Kommunale Jugendarbeit:

Gem. § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige, städtebauliche Entwicklung verfolgen.  

 

Mit dem § 1 Abs. 6 BauGB werden, insbesondere die Anforderungen hervorgehoben, dass die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung besonders auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozialer stabiler Bewohnerstrukturen und die sozialen und kulturellen Bedürfnisse u.a. die Bedürfnisse der Familien, sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung berücksichtigt werden sollen.  

Das Amt für Jugend und Familie Mühldorf a. Inn nimmt bzgl. der Belange von Kindern, Jugendlichen und Familien zur 1. Änderung des Bebauungsplanes „nördlich der Eichendorffstraße“ wie folgt Stellung:  

 

Mit der Änderung des Bebauungsplanes sieht die Stadt Waldkraiburg die Möglichkeit einer Verdichtung vor. Hierfür werden die Grünflächen der Grundstücke von 13 m auf 8 m verkleinert um das „Baufenster“ für die Erweiterung eines Hauses oder die Errichtung einer Doppelhaushälfte zu ermöglichen.  

Bei der Doppelhaushälfte im Nordosten wurde bereits ein verkehrsberuhigter Bereich eingerichtet. Bei einer Verdichtung der Wohnstruktur erscheint eine Verkehrsberuhigung, auch in Hinblick auf die örtliche Grundschule, für den Bereich Gerhard-Hauptmann Weg/Eichendorffstraße bis Mendelweg/Eichendorffstraße sinnvoll. Ein Fußgängerweg in der Straße sollte gewährleistet sein.  

Zudem ist laut Änderung des Bauleitplanes im WA3 die Möglichkeit von 8 Wohneinheiten je Wohngebäude gegeben. Gem. Art. 7 Abs. 3 BayBO muss sich bereits bei Gebäuden mit mehr als 3 Wohneinheiten ein ausreichend großer Spielplatz in unmittelbarer Nähe befinden oder errichtet werden.  

 

Ein bestehender Spielplatz ist von der Eichendorffstraße zwischen 130 – 550 m entfernt und ist somit zu Fuß erreichbar. Hierbei ist ein sicherer Fußweg und ggf. Radweg zum Spielplatz zu gewährleisten. Der Spielplatz mit seinen rund 760 m² ist gem. der DIN 18034 im Interesse der Kinder und Jugendlichen zu gestalten.

Abwägungsvorschlag: Die Verkehrsberuhigung der umliegenden Straßen wird außerhalb des Bebauungsplans durch die Verwaltung geprüft.

Eine Verkehrsberuhigung stellt eine verkehrsrechtliche Anordnung dar. Dies ist im Rahmen des Bebauungsplans nicht möglich.

In WA3 bestehen bereits heute 8 Wohneinheiten. Die Spielplätze nach Art. 7 Abs. 3 BayBO sind regelmäßig auf den Baugrundstücken selbst zu erstellen. In WA3 ist hierfür ausreichend Platz. Auch handelt es sich bei der Errichtung dieser Spielplätze um eine Aufgabe des Bauwerbers, nicht der Kommune.

Dem folgend bestehen auch keine besonderen Anforderungen an den Weg zwischen dem Baugrundstück und etwaigen in der Umgebung befindlichen kommunalen Spielplätzen.

Präambel:

Für die Präambel schlagen wir folgenden aktuellen Text vor:

 

Die Stadt Waldkraiburg erlässt gem. § 2 Abs. 1, §§ 9, 10, 13 und 13 a des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I, 3634), Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) vom 14.08.2007 zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes vom 23.12.2020, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) vom 22.08.1998 zuletzt geändert durch § 3 des Gesetzes vom 24.07.2020 die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 89 „Nördlich der Eichendorffstrasse“ als S a t z u n g.  

 

Die Präambel wird am Ende des Verfahrens im Rahmen der Ausfertigung auf den neusten Gesetzesstand gebracht. Ggf. ergeben sich gegenüber der vom LRA übersandten Fassung noch Änderungen im Hinblick auf das BauGB.

Verfahrensvermerke:

Wir empfehlen unsere aktuellen Verfahrensvermerke zu verwenden.

Abwägungsvorschlag: Die Verfahrensvermerke werden entsprechend der Vorgaben des LRA Mühldorf überarbeitet.

Der Hinweis, dass eine hygienisch einwandfreie Abwasserbeseitigung und eine ausreichende Trinkwasserversorgung gewährleistet sein muss, wird zur Kenntnis genommen.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

Abwägungsvorschlag: Im Bebauungsplanentwurf wird darauf hingewiesen, dass rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahmen aktuelle Spartenpläne einzuholen sind.

Des Weiteren wird auf die Beachtung des "Merkblattes Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013, hingewiesen.

Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen. 2

Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.

Im Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen: „Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.“ Beim Denkmalschutzgesetz handelt es sich um ein allgemein gültiges Gesetz. Eine erneute Festsetzung im Bebauungsplan ist somit nicht erforderlich.

Um Verwechslungen mit einem amtlich beschilderten verkehrsberuhigten Bereich zu vermeiden, solle die Zweckbestimmung in § 12 Abs. 2 bezeichnet werden als „befahrbarer Wohnweg, rechtlich zu sichern“ (anstatt „Verkehrsberuhigter Bereich“).

Abwägungsvorschlag: Die Bezeichnung im Bebauungsplanentwurf wird entsprechend aktualisiert.

Die jeweiligen Spartenauskünfte werden zur Kenntnis genommen.

„… Ich widerspreche hiermit fristgerecht der Änderung am Bebauungsplan vom 09.11.2020. Als direkter Anwohner bin ich unmittelbar von der geplanten Änderung betroffen und widerspreche dieser daher fristwahrend mit folgender Begründung.

Da ein Haus abgerissen wird, bin ich darauf aufmerksam geworden, dass sich der Bebauungsplan zukünftig ändern soll.

Die Änderungen sind weitgreifend. Der ursprüngliche Bebauungsplan wird durch die Änderungen gänzlich verworfen. Die vorherige GRZ von 0,3 soll auf 0,55 angehoben werden und darf zusätzlich überschritten werden. Die ursprüngliche lichte Bebauung soll durch eine sehr dichte ersetzt werden.

Durch eine künftige dichte Bebauung des Bereiches nördlich der Eichendorfstrasse wird die Lebensqualität der Anwohner gravierend verschlechtert. Auch ist damit zu rechnen, das weitere Bauprojekte nach diesem Entwurf die Lebensqualität einschränken werden.

Im Beispiel des Grundstückes mit der Flurnummer 1531 bedeutet eine Neubebauung unter den geplanten Gesichtspunkten, dass die Gesamtfläche (bis auf die Abstandsregelung von 4 Metern) komplett bebaut werden darf.

Durch diese dichte Bebauung und künftige weitere Baumaßnahmen im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 89 muss auch damit gerechnet werden, dass sich eine solche Bebauung negativ auf Bestandsbauten auswirkt.

Dies trifft in meinem Fall zu, da das neue Gebäude, wie bereits genehmigt, sehr viel Licht wegnehmen würde.

Außerdem geht der dörfliche offene Charakter durch eine solche Bebauung verloren.

Weiter möchte ich auf das bereits genehmigte Gebäude auf dem Flurstück 1531 verweisen. Hier wird lediglich Bauraum geschaffen. Ein Mehrgewinn für die Stadt ist nicht ersichtlich. Es wird in diesem Fall einfach nur größer gebaut. Dies entspricht weder städtebaulichen Gesichtspunkten noch ökologischen. Zusätzlicher Wohnraum wird so nicht geschaffen. Die Situation bleibt sich gleich. Nur die Anwohner haben das Nachsehen indem die Rahmenbedingungen entzogen werden, die einst sogar für die Investitionsentscheidung gerade in diesem Gebiet geführt hat.

Weiter finde ich das Vorgehen bedenklich, das Genehmigungen für Bauprojekte ausgesprochen werden, für welche bis heute die rechtliche Grundlage fehlt.

Ich behalte mir vor ggf. weiter Ausführungen nachzureichen und ggf. einen Anwalt hinzuzuziehen.

Vorsorglich widerspreche ich auch allen Versionen des Bebauungsplans Nr. 89 „Nördlich der Eichendorfstrasse“ welche evtl. nach dem 09.11.2020 veröffentlicht wurden.

Ich fordere Sie hiermit auf, die Entscheidung noch einmal zu überprüfen und die Änderungen am Bebauungsplan nicht vorzunehmen.“

Abwägungsvorschlag: 

Entgegen der Behauptung der Stellungnahme bleibt die Grundflächenzahl (GRZ) auch weiterhin mit 0,3 wie im Ur-Bebauungsplan erhalten.

Im Rahmen des Ur-Bebauungsplans konnte diese GRZ nach §19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO um bis zu 50% durch Garagen, Nebenanlagen und Zufahrten etc. überschritten werden. Somit war insgesamt eine Gesamtversiegelung von GRZ 0,45 zulässig.

Nun werden im Rahmen der vorliegenden Änderung die zulässigen Überschreitungen differenzierter geregelt. So kann die bereits heute zulässige GRZ im Rahmen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, §1a Abs. 2 BauGB, für die eigentliche Hauptnutzung genutzt werden.

Durch die Beschränkung der zulässigen Überschreitung über GRZ 0,45 hinaus auf Stellplätze mit ihren Zufahrten, baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird sowie Zuwegungen und Zufahrten wird dafür Sorge getragen, dass die zulässigen Überschreitungen nicht raumbildend wirken. Somit sind auch die negativen Auswirkungen für die Nachbarbebauung minimiert.

Entgegen der Behauptung der Stellungnahme sind Überschreitungen der GRZ 0,55 nicht zulässig.

Der Bebauungsplan setzt nun großzügige Bauräume fest. Diese definieren jedoch nur wo gebaut werden kann, nicht wieviel. So kann (auch auf FlSt.-Nr. 1531) lediglich 30% der jeweiligen Grundstücksfläche mit Hauptgebäuden bebaut werden.

Im Rahmen des §1 Abs. 5 BauGB hat die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu erfolgen. Zusätzlich ist nach §1a Abs. 2 BauGB mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Nachverdichtungspotenziale sind zu nutzen. Dies bedingt zwangsläufig die Verdichtung in bestehenden Gebieten um der kommunalen Aufgabe, ausreichend Wohnraum für die Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, nachzukommen. Im Rahmen der hier gegenständlichen Änderung wird die für „Hauptgebäude“ zulässige GRZ nicht verändert. Es werden lediglich die Möglichkeiten, diese für den eigentlichen Zweck auszunutzen, verbessert. Darüber hinaus wird die zulässige Höhenentwicklung moderat angepasst.

Ein Anspruch auf unveränderte Erhaltung der baulichen Umgebung für die Anwohner besteht nicht. Durch die Einhaltung der Abstandsflächen entsprechend Art. 6 BayBO ist sichergestellt, dass die Belange des Nachbarschutzes, des Brandschutzes und gesunde Lebensverhältnisse (Belichtung, Besonnung etc.) gewahrt sind.

Auch nach der Änderung des Bebauungsplanes ist mit einer zulässigen GRZ von 0,3 noch mit einer relativ lockeren Bebauung zu rechnen. Auch ist durch die Bauräume eine gewisse Durchlässigkeit sichergestellt. Insgesamt handelt es sich um eine moderate Nachverdichtung, welche unter Abwägung aller Belange eine angemessene städtebauliche Entwicklung sicherstellt.

Die Annahme, es würden Baugenehmigungen ohne Rechtsgrundlage ausgesprochen, trifft nicht zu und ist nicht Gegenstand eines Bauleitplanverfahrens.

Darüber hinaus wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.

„… Wie mit Ihnen gerade telefonisch besprochen, widerspreche ich hiermit der Bekanntmachung vom 21.01.2021 durch Herrn Robert Pötsch zum Bebauungsplan 89.

In Ihrer Bekanntmachung verweisen sie ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 BauGB i.V.m. § 13a BauGB.

Diese Verfahren hätte meines Erachtens nicht angewendet werden dürfen.

Laut BauGB § 13a (1) hätte dieses beschleunigte Verfahren nur Anwendung finden können wenn dem Bebauungsplan eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung festgesetzt wird.

Dies ist nicht der Fall. § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung wird nicht angewendet. Würde die Baunutzungsverordnung Anwendung finden müsste die GRZmax. Im Bebauungsplan 89 auf 0,45 begrenzt werden da die in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert (also um 0,15) überschritten werden dürfen.

Im Entwurf zum Bebauungsplan wird die GRZ aber auf 0,55 festgesetzt. Dies ohne das die GRZ von 0,55 dann tatsächlich eingehalten werden müsste. Da die 0,55 GRZ ja laut dem Entwurf vom November 2020 ja auch noch beliebig überschritten werden darf.

Weiter wird laut BauGB § 13a (1) 1. Gefordert, dass es sich um eine Fläche von weniger als 20.000 m² handeln müsse wenn dieser Passus angewendet würde. Wobei die Grundfläche mehrerer Bebauungspläne, die im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mit zu berücksichtigen seien.

Im vorliegenden Fall hätten also die umliegenden Bebauungspläne mitberücksichtigt werden müssen. Zumindest aber die gegenüberliegende Seite der Eichendorfstraße, da diese eben im engen zeitlichen und räumlichen Zusammenhang mit der gewünschten Änderung stehen.

Der laut BauGB § 13a (1) 2. Aufgeführte Passus kann bei der Änderung des Bebauungsplans leider auch keine Anwendung finden. Dieser Passus fordert eindeutig das Umweltauswirkungen mitzuberücksichtigen seien. Diese Mitberücksichtigung wird in Ihrer Bekanntmachung im ersten Absatz ausgeschlossen.

Aufgrund des vorausgegangenen Sachvortrages hätte die Bekanntmachung nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13 BauGB i.V.m. § 13a BauGB durchgeführt werden dürfen.

Ich möchte sie daher bitte das Verfahren erneut in einem ordentlichen Verfahren bekannt zu geben.“

Der Auffassung der Stellungnahme kann nicht gefolgt werden. Die hier gegenständliche Änderung ist einem Verfahren nach §13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB zugänglich.

Im Rahmen der hier gegenständlichen Bebauungsplanänderung ist eine Grundflächenzahl entsprechend §19 Abs. 1 BauNVO von 0,30 festgesetzt. §19 Abs. 2 BauNVO bezieht sich auf §19 Abs. 1 BauNVO. Somit ist bei der Festsetzung einer GRZ zwangsläufig auch eine maximal mögliche Grundfläche nach §19 Abs. 2 festgesetzt. Diese entspricht im vorliegenden Fall ca. 4.700 m².

Die zulässigen Überschreitungsregelungen sind dabei unerheblich, da sich §13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB lediglich auf §19 Abs. 2 BauNVO bezieht.

Jedoch wäre selbst wenn man die zulässigen Überschreitungen hinzurechnen würde, der Grenzwert von 20.000 m² nicht überschritten. Dies ist schon nicht möglich da das gesamte, im Rahmen der Bebauungsplanänderung überplante Bauland, lediglich ca. 15.600 m² umfasst.

Der in §13a BauGB aufgeführte „enge sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhang“ ist hier mit den umliegenden Flächen nicht gegeben. Zwar besteht ein sachlicher und räumlicher Zusammenhang. Der zeitliche Zusammenhang bezieht sich jedoch auf die entsprechenden Bauleitplanverfahren. Für die umgebenden Flächen wird aktuell keine Bauleitplanung durchgeführt. Somit besteht hier kein zeitlicher Zusammenhang.

Die hier gegenständliche Bebauungsplanänderung wird nach §13a Abs.1 Satz 2 Nr. 1 BauNVO durchgeführt. §13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauNVO kommt nicht zum Tragen.

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

„… als Anwohner im G.-Hauptmann-Weg bin ich unmittelbar von der im Betreff geplanten Änderung vom 09.11.2020 betroffen und widerspreche dieser.

B e g r ü n d u n g:

Durch eine künftige Bebauung des Bereiches nördlich der Eichendorfstraße nach der geplanten Änderung des Bebauungsplans Nr. 89 wird bspw. die Lebensqualität der Anwohner im G.-Hauptmann-Weg gravierend verschlechtert, da aufgrund der größeren und höheren Bebauungsmöglichkeit in der Eichendorfstraße den Anwohnern im G.-Hauptmann-Weg Sonnenlicht „genommen“ wird, da alle Gartenbereiche nach Süden ausgerichtet sind.

 

Dies trifft in meinem Fall sogar aktuell zu. An mein Grundstück Flur-Nr. 2190/19 und 1531/2 grenzt das Grundstück 1531. Dieses wurde nach dem Tod der Eigentümerin veräußert und der neue Besitzer plant wohl, den Bestand abzureißen und neu zu bauen.

Aufgrund der geplanten Änderung des Bebauungsplans hat dies eine unmittelbare Auswirkung auf mich, da mein Garten direkt an das Grundstück des neuen Eigentümers grenzt. Sollte dieser den neuen Bebauungsplan vollständig ausnutzen, würde mir damit ein großer Teil des Sonnenlichtes genommen werden, da mein Garten – wie bereits ausgeführt - nach Süden ausgerichtet ist.

 

Außerdem geht der derzeit idyllische Charakter durch eine solche geänderte Bebauung verloren.

 

Vorsorglich möchte ich in diesem Zusammenhang darauf hinweisen, dass die Zuordnung der Flur-Nummern in Ihrem aktuellen Flurplan irreführend dargestellt ist. Wie bereits zuvor ausgeführt, grenzt mein Grundstück (2190/19 und 1531/2) an das Grundstück (1531). Mein direkter Nachbar im G.-Hauptmann-Weg hat die Flur-Nr. 2190/20 und 1531/3. In Ihrem Plan sieht es aber so aus, als ob 1531/2 dem Grundstück 1531 und 1531/3 meinem Grundstück – also 2190/19 – zugeordnet ist.

 

Die Änderung des Bebauungsplans soll die Möglichkeit für mehr Wohnraum schaffen, um der Wohnungsnot entgegen zu wirken. Dies ist aber in der aktuellen Fassung m.E. nicht gegeben. Zwar können Bauherren nun größer bauen, es wird aber nirgendwo festgehalten, dass es Mehrfamilienhäuser sein müssen, um auch entsprechend mehr Familien ein Unterkommen zu ermöglichen. D.h. im aktuellen Fall, dass der Eigentümer von Flur-Nr. 1531 zwar größer (breiter und höher) bauen könnte, allerdings dennoch mit nur einem Hausstand einziehen. Diesen von Ihnen geplanten Mehrwert sehe ich also durch die Änderung nicht gegeben.

 

Große, protzige Einfamilienhäuser finden nicht meine Zustimmung. Sie bedeuten nur für den Besitzer eines solchen einen Mehrwert. Für alle anderen sind sie mit Nachteilen verbunden.

 

Ich fordere Sie hiermit auf, die Entscheidung noch einmal zu überprüfen und die Änderung am Bebauungsplan nicht vorzunehmen.

 

Abschließend darf ich Sie auffordern, solche Änderungsvorhaben – gerade in Zeiten der Pandemie und Digitalisierung – transparenter zu gestalten. Ich besuche regelmäßig die Homepage der Stadt Waldkraiburg, um über Neuerungen informiert zu werden. Über diese Änderung des Bebauungsplans habe ich nichts gesehen. Erst mein Nachbar hat mich darauf aufmerksam gemacht. Auch danach konnte ich über eine Suche auf Ihrer Homepage keinerlei Informationen finden. Erst eine spezifische Suche über Google hat mich auf die entsprechende Seite geführt. Um eine solche Suche durchführen zu können, muss ich aber schon von der Änderung Kenntnis haben. Es muss aber von Ihnen so gestaltet sein, dass Sie die Bürger von solchen Aktionen in Kenntnis setzen. Dies ist – zumindest im aktuellen Fall – derzeit leider nicht gegeben.

Als Beispiel können Sie sich die Homepage der Stadt Unterschleißheim anschauen. Hier komme ich mit ein paar Klicks auf jedes geplante Bauvorhaben ohne speziell danach suchen zu müssen und werde somit detailliert informiert.

 

Abwägungsvorschlag:

Im Rahmen des §1 Abs. 5 BauGB hat die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu erfolgen. Zusätzlich ist nach §1a Abs. 2 BauGB mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Nachverdichtungspotenziale sind zu nutzen. Dies bedingt zwangsläufig die Verdichtung in bestehenden Gebieten um der kommunalen Aufgabe, ausreichend Wohnraum für die Bevölkerung zur Verfügung zu stellen nachzukommen. Im Rahmen der hier gegenständlichen Änderung wird die für „Hauptgebäude“ zulässige GRZ nicht verändert. Es werden lediglich die Möglichkeiten diese für den eigentlichen Zweck auszunutzen verbessert. Darüber hinaus wird die zulässige Höhenentwicklung moderat angepasste. In Grundstück, südlich des Einwänders, ist etwa eine Wandhöhe von 4,80 m möglich.

Ein Anspruch auf unveränderte Erhaltung der baulichen Umgebung oder der Besonnungsverhältnisse für die Anwohner besteht nicht. Durch die Einhaltung der Abstandsflächen entsprechend Art. 6 BayBO ist sichergestellt, dass die Belange des Nachbarschutzes, des Brandschutzes und gesunder Lebensverhältnisse (Besonnung und Belichtung etc.) gewahrt sind.

Eine Bauverpflichtung mit der Zielsetzung von Mehrfamilienhäusern ist im Rahmen eines Bebauungsplans nicht sinnvoll möglich bzw. vom Gesetzgeber vorgesehen.

Der Folgerung, dass eine Erhöhung (auch wenn sie in diesem Fall moderat ausfällt) des möglichen Baurechts nicht zu einer Nutzung mit mehr Bewohnern führt, kann nicht gefolgt werden.

Im Rahmen der steigenden Immobilienpreise ist damit zu rechnen, dass sich im Änderungsbereich langfristig ggf. Doppelhausstrukturen oder die Nutzung mit Einliegerwohnungen etc. entwickelt.

Die Nummernbezeichnungen der Flurstücke 1531/2 und 1531/3, beide Gemarkung Waldkraiburg wird redaktionell im Plan so verschoben werden, dass sie den Flächen außerhalb des Änderungsbereichs zuzuordnen sind.

Die Bebauungsplanänderung wurde entsprechend den gesetzlich vorgegebenen Regelungen bekannt gemacht. Auch den Anforderungen des §4a Abs. 4 BauGB zur Einstellung der Unterlagen in das Internet wurden berücksichtigt. Da bedingt der Corona-Situation der Zugang zum Rathaus nur nach telefonischer Vereinbarung möglich ist, wurde der Planentwurf daher zusätzlich an der Glasfront am Haupteingang für die Dauer der Auslegung ausgehängt.

Die Verwaltung wird sich jedoch außerhalb des hier gegenständlichen Bebauungsplanverfahrens mit der Struktur des städtischen Internetauftritts befassen.

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Planungsschadenanspruch

Durch die Planung werden keine Schadensersatzansprüche im Sinne des §39 bzw. §42 BauGB ausgelöst.

Die Art der Nutzung auf den Baugrundstücken bleibt unverändert. Durch die Bebauungsplanänderung wird auf allen Grundstücken ein gegenüber dem Urbebauungsplan höheres Maß der Nutzung (Bauräume, GRZ (inkl. Nebenanlagen etc.) Höhenentwicklung) festgesetzt.

Auch ist mit dem nun festgesetzten Baurecht in allen Baugebieten eine über den Bestand hinausgehende Bebauung möglich. Lediglich die Gebäude auf den FlSt.-Nrn. 1476/4 und 1476/2, Gemarkung Waldkraiburg, sind in ihrem baulichen Bestand höher als es nun die Festsetzungen des Bebauungsplans zulassen.

Diese Gebäude überragen jedoch auch die zulässige Höhenentwicklung des Ur-Bebauungsplanes. In diesem lagen sie darüber hinaus teilweise außerhalb des Bauraums. Sie wurden im Rahmen einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigt.

Durch die nun gegenständliche Bebauungsplanänderung wird das auf diesen Grundstücken zulässige Baurecht erhöht. Lediglich die Höhenentwicklung wird in Abwägung mit der Umgebung nicht auf das im Rahmen der Befreiung zugestandene Maß angepasst.

Die Gebäude haben jedoch, wie auch bisher, Bestandsschutz. Die Situation für diese Grundstücke hinsichtlich der Zulässigkeit der Bestandsgebäude verändert sich durch die Bebauungsplanänderung somit nicht.

Drittschutz – Flächen außerhalb der Bebauungsplanänderung

Im Rahmen des Bebauungsplans wird vor dem Hintergrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine Nachverdichtung ermöglicht. Dies erfolgt unter Abwägung aller Belange, insbesondere auch des Nachbarschutzes.

Die nachbarlichen Belange werden durch die Änderung des Bebauungsplans nicht unzulässig beeinträchtigt. Die zulässige GRZ für „Hauptgebäude“ wurde gegenüber dem Ur-Bebauungsplan nicht verändert. Eine Erhöhung des Nutzungsmaßes im Hinblick auf die GRZ ergibt sich durch die Änderung lediglich im Rahmen einer Überschreitung der GRZ für Zuwegungen, Zufahrten, Stellplätze sowie Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche. Hier kann aber bereits durch die fehlende Höhenentwicklung keine erdrückende Wirkung oder ähnliches für die benachbarte Bebauung entstehen.

Auch die Höhenentwicklung wird nur moderat erhöht. Abgesehen von WA3, WA4 und WA5 ist jedoch nur eine Wandhöhe von ca. 4,80m möglich. Dies liegt im Rahmen der umgebenden Bebauung oder darunter. In WA3, WA4 und WA5 bestand schon im Ur-Bebauungsplan eine höhere zulässige Höhe. Mit einer Firsthöhe von 8,5 lag diese Höhenentwicklung etwa im Bereich der im Rahmen der Änderung zulässigen Höhenentwicklung. Ein wesentliches Überragen der Umgebung ist durch die Bebauungsplanänderung nicht möglich.

Im Rahmen der Bebauungsplanänderung ist die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO angeordnet. Unter Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO kann unterstellt werden, dass die ausreichende Belichtung und Besonnung der umgebenden Grundstücke wie auch deren Privatheit etc. sichergestellt ist.

Ein darüberhinausgehender Anspruch auf eine „unveränderte“ Bebauungssituation auf den Grundstücken im Änderungsbereich besteht für die Nachbarn nicht.

Im Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass sämtliche im Bebauungsplan genannte DIN-Normen und VDI-Richtlinien bei der Stadt Waldkraiburg, Bauabteilung, eingesehen werden können.

Die Verwaltung wird beauftrag, den Entwurf des Bebauungsplanes entsprechend der Beschlussfassung zu überarbeiten und erneut, präkludiert, auszulegen.